2~3년 전까지만 해도 대부분의 전문가들이 우리나라 주택시장은 일본처럼 장기침체로 갈 것이 분명하다며 '집을 사는 것은 바보짓이고 하루 빨리 금융자산으로 갈아타야한다'는 등의 비관론에 매몰돼 있었다. 그러나 이제는 조심스럽게 중소형 주택 매입을 권유할 정도로 분위기가 달라진 것이다.
주택공급은 택지준비와 건축기간으로 인해 탄력성이 낮고 시장 적응기간이 길다. 이 때문에 보다 장기적이고 구조적인 수요공급 분석의 기반 위에서 서민 주거안정과 수급안정을 위해 시장상황에 맞는 정책을 조율해 나가야 한다.
그런 점에서 그동안 필자가 일관되게 주장해온 세 가지 오해에 유의할 필요가 있다. 첫째, 우리 주택시장은 일본과 다르며 주택의 수급이나 인구구조, 금융여건 등의 측면에서 앞으로 최소한 20년 이상은 일본을 따라가지는 않을 것으로 본다. 통상 선진국 진입 시 인구 1000명당 주택수 440채 정도를 완전공급으로 보는데, 일본은 전국이 460채, 도쿄권이 540채인 반면 우리나라는 전국 360채, 수도권은 350채에 불과하다. 인구도 일본은 이미 2008년에 정점을 찍고 감소하고 있지만, 우리 인구는 2030년까지, 가구는 2040년까지 증가하는 것으로 예측되고 있다. 특히 우리는 앞으로 10여년간 베이비부머의 자녀인 에코세대가 본격적으로 주택시장에 진입하게 되므로 새로운 붐을 맞을 수도 있는 상황이다.
마지막으로 아파트 선분양은 주택시장의 가장 큰 문제인 공급의 탄력성을 높이는데 기여할 수 있는 매우 중요한 제도다. 집값이 오를 때 일단 선분양을 하면 급증하는 수요 흡수가 가능한데, 준공 이후 분양하면 평균 3년 정도의 아파트 건축 기간 동안 공급 없이 집값 오르는 것을 손 놓고 마냥 기다려야 하는 문제가 생긴다. 집값 급등기에 공급 확대 없는 투기억제 정책은 큰 효과가 없다는 것은 참여정부의 정책에서 이미 경험한 일이다. 선분양 이후 분양회사가 부도날 경우가 문제가 되지만, 분양보증 제도가 확실히 정착돼 있기 때문에 폐지를 주장하는 것도 맞지 않다.
이제 주택시장이 다시 요동치기 시작하고 있다. 이럴 때 일수록 정책 당국자들이 세론에 흔들리지 않고 일관성있게 수요와 공급의 원리에 따라 주택시장을 잘 관리해 나갔으면 하는 바람이다.
서종대 한국감정원장
<ⓒ투자가를 위한 경제콘텐츠 플랫폼, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>