[실전재테크]5만가구 실거주의무 해방될까…애매모호한 '3년 유예'

임대차보호법은 2+2 계약갱신청구권 보장
3년 유예 땐 계약 갱신 어려워
3년 전세는 특약 사항 명시 필수
분쟁 우려해 '4년 유예' 조정 의견도

분양가상한제 아파트의 실거주 의무가 최초 입주일로부터 3년간 유예될 가능성이 커졌다. 다만 전세 계약이 2년 단위로 이뤄진다는 점에서 ‘3년 유예’ 대안이 통과되더라도 혼란이 지속될 수 있다는 지적이 나온다.

31일 정치권에 따르면 국회는 ‘최초 입주 가능일로부터 3년 이내’로 실거주 의무 적용 시점을 미루는 방안에 대해 논의하기 시작했다. 그간 야당의 반대로 법안이 계류돼 있던 안이다. 그런데 총선을 앞두고 법 개정 요구가 거세지자 야당은 대안으로 ‘3년 유예’를 제안했다. 여당은 이보다 더 유연하게 대응하겠다는 입장이다. 국토교통위원회 법안소위와 전체 회의가 열리면 다음 달 국회 본회의에 상정될 것으로 보인다.

국토부는 지난해 1·3 대책을 발표하면서 분양가상한제 주택의 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다. 이미 실거주 의무가 부과된 경우에도 개정 법률을 소급 적용하겠다는 방침까지 제시했으나 법안 통과는 되지 않았다.

국토부에 따르면 실거주 의무를 적용받는 단지는 전국 76개, 4만9657가구에 이른다. 이 중 둔촌주공아파트를 재건축한 ‘올림픽파크포레온’에서만 1만2032가구가 영향을 받는다. 현행 법상 ‘최초 입주 가능일’부터 실거주 의무를 적용받는 곳들이다. 수도권 분양가상한제 주택 계약자 중에서도 공공택지의 경우 3~5년, 민간택지는 2~3년간 의무적으로 분양받은 주택에 거주해야 한다.

지난해 정부의 의지와 달리 실거주 의무 폐지가 불발되면서 분양권 거래도 급감했다. 한국부동산원에 따르면 지난해 1~11월 서울 분양권 전매 건수는 763건으로 집계됐다. 이 중 실거주 의무 폐지를 추진한 이후 6~8월에는 매달 100건 이상 거래가 이뤄졌다. 그러나 법안이 계류되면서 실거주 의무 폐지가 어려워질 것이라는 관측이 나왔던 10, 11월에는 각각 47건, 51건에 그쳤다.

일각에서는 실거주 의무에서 벗어날 수 있는 길은 열렸으나 3년이라는 유예 기간이 문제가 될 수 있다는 지적이 나온다. 주택임대차보호법에서는 2년 계약 후 계약갱신청구권을 보장하고 있지만 ‘3년 유예’로 법안이 개정되면 계약 갱신이 불가능하다. 집주인이 거주하는 경우에만 예외적으로 갱신을 거부할 수 있지만 ‘3년 전세’를 위해서는 특약 사항에 명시하는 방법뿐이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "자금 사정이 여의찮아 보증금으로 잔금을 마련해야 하는 수분양자 입장에서는 시간을 벌 수 있다는 점에서 위안이 될 것"이라면서도 "3년만 임차할 경우 임대차 기간을 특약으로 명확히 명시해야 할 것이고 이 과정에서 분쟁이 늘어날 수 있다"고 지적했다.

임대차보호법과 부합할 수 있도록 유예 기간을 4년으로 조정해야 한다는 의견도 있다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "세입자의 주거권을 보장하기 위해서는 3년이 아니라 4년으로 조정하는 것이 맞다"고 설명했다.

‘3년 유예’라는 미봉책이 시장 혼란을 불러일으킬 수 있어 규제를 폐지하는 수준의 대승적 결단이 필요하다는 지적도 제기된다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 "임시방편으로 문제점을 모면하기 위해 제도를 기형적으로 조정하는 것은 바람직하지 않다. 이런 상황이 반복되면 주택시장은 불확실성 속에 머무를 수밖에 없다"며 "민생과 직결되는 사안이고, 당사자 입장에서는 피가 마르는 수준의 고통을 겪게 되므로 대승적 차원에서 규제를 푸는 것이 맞다"고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr