상계·중계·성산 등 고밀 아파트 용적률 1.2배 상향…상업지역 총량제 폐지

노후 고밀 단지, 용적률 1.2배 상향...65개 단지 수혜
기존 상한 용적률이 280%인 단지의 경우 360%까지 확대
안전진단 없이 재건축 착수, 신통기획보다 사업기간 1년 단축
강북권에 상업시설·기업 유치 위해 '상업지역 총량제' 제외
신내차량기지 등 유휴부지에 '균형발전 화이트사이트' 도입
사업시행자가 원하는 용도로 개발을 허용해 일자리 창출

상계·중계·월계·도봉·성산 등 강북 고밀도 아파트의 용적률이 최대 1.2배 상향된다. 이중 역세권은 준주거지역으로 종상향하면서도, 공공기여는 10%로 낮춘다. 재개발 지역 건물 노후도 기준의 경우 60%로 완화한다. 강북권에 첨단산업 기업을 유치하기 위해 ‘상업지역 총량제’를 폐지하고 상업시설을 현재의 3배 수준까지 늘린다.

오세훈 서울시장은 26일 두번째 도시 대개조 프로젝트 ‘강북권 대개조-강북 전성시대’를 발표하며 "강북권이 베드타운에서 벗어나 일자리와 경제가 살아나고 활력이 넘치는 신경제도시, 서울의 도시경쟁력을 견인하는 강북권으로 재탄생하도록 파격적인 규제완화와 폭넓은 지원을 하겠다"고 말했다.

강북권은 동북권(강북·광진·노원·도봉·동대문·성동·성북·중랑)과 서북권(마포·서대문·은평)까지 11개 구를 말한다. 이 권역은 서울시의 30년 이상 노후주택 46%가 몰려 있는 반면, 상업시설 면적은 다른 곳보다 부족하다.

노후 고밀 단지 재건축 규제 풀어 사업성 개선

시는 강북권 노후 주거지에 재건축·재개발 규제를 풀고 인센티브를 부여한다. 상계·중계·월계를 비롯한 창동·방학·신내·성산 등 고밀 재건축 단지의 경우 용적률을 1.2배 확대한다. 예를 들어 기존 상한 용적률이 280%인 단지의 경우 360%까지 늘어난다. 높은 용적률로 재건축이 불가했던 65개 단지(약 4만2000가구)에 수혜가 예상된다. 이중 역세권에 위치한 3종 주거지는 준주거로 종상향하되 공공기여를 기존 15%에서 10%로 낮춘다.

서울시 관계자는 "상계·중계 등 택지개발지구에 용적률이 300%에 육박하는 단지들이 많아 규제완화책 효과를 볼 수 있게 된다"며 "연내 조례 개정 등을 추진할 예정"이라고 설명했다.

안전진단 없이 재건축 착수를 허용하는 방안은 국토부 계획대로 추진한다. 정비사업 기간은 정비계획 입안 절차와 신속통합자문을 병행해 신통기획보다 1년 정도 단축시킨다. 시는 127개 단지(약 10만 가구)가 빠른 시일 내 정비사업을 시작할 것으로 내다봤다.

재개발 구역지정 요건도 완화한다. 건물 노후도 기준을 현행 67%에서 60%로 낮추고 폭 6m 미만 소방도로를 확보하지 못한 노후 저층주거지도 재개발 대상에 포함하기로 했다. 이렇게 되면 개발가능지역이 286만㎡에서 800만㎡로 2.8배 이상 늘어난다.

높이 제한으로 개발에 어려움을 겪는 자연경관·고도지구도 ‘산자락 모아타운’으로 정비한다. 수유, 안암, 안산지구 등 자연경관지구의 높이 기준이 기존 3층에서 약 7층(20m)으로 완화한다. 북한산 주변 고도지구에서 정비사업 추진 시 건물 높이를 20m에서 최대 45m까지 허용키로 했다.

상업지역 2~3배 확대, 유휴부지에 첨단산업 기업 유치

시는 강북권 상업지역 총량제를 폐지하기로 했다. 상업지역 총량제는 2030년까지 지역별로 상업지역 총량을 정하고 그 범위 안에서 상업지역을 지정하는 제도다. 강북권은 동북권(343.1만㎡)과 서북권(176.2만㎡)을 합쳐도 도심권(814.8만㎡), 동남권(627.1만㎡), 서남권(615.8만㎡)보다 상업지역이 부족하다.

신내차량기지와 중랑차고지 등 대규모 유휴부지는 첨단기업 유치를 위해 ‘균형발전 화이트사이트(사전협상제)’를 적용한다. 화이트사이트는 기존 도시계획으로 개발이 어려운 지역을 사업시행자가 원하는 용도와 규모로 개발하는 것을 허용하는 제도다. 싱가포르의 유명 호텔인 ‘마리나베이샌즈’도 화이트사이트를 적용해 개발됐다.

시는 창동차량기지 이전부지(25만㎡)에 바이오-ICT 산업을 유치하고, NH농협 부지(3만㎡)에 주거·판매시설을 조성한다. 또 신내차량기지 이전부지(19만㎡), 중랑공영차고지(6만㎡), 면목선 차량기지(2만㎡), 신내4 공공주택지구(7만㎡) 일대를 통합 개발해 첨단산업, 업무지구, 문화시설, 주거 기능 등을 넣을 계획이다.

연내 착공하는 광운대역세권은 업무·주거·판매·숙박 시설을 갖춘 신경제문화전략 거점으로 육성한다. 서울혁신파크부지(6만㎡)는 미디어콘텐츠와 R&D 등 융복합 창조산업 클러스터 ‘서울창조타운’으로 재탄생시키며, 수색차량기지와 상암DMC 일대는 K-컬처와 미디어콘텐츠 공간까지 더한 ‘DMC 2.0’으로 업그레이드 한다. 상암 하늘공원에 대관람차인 ‘트윈아이(가칭)’를 조성하기 위해 연내 민자적격성 조사를 거쳐 2026년 착공한다는 목표다. 롯데몰과 연계한 DMC역 복합개발도 2027년 착공 예정이다.

서울 종합대학 83%가 몰려있는 강북지역의 특성에 맞게 고려대·연세대·홍익대 등 6개 대학을 R&D캠퍼스로 선정한다. 용적률과 높이 등 규모제한을 완화하고 대학의 실질적인 혁신을 지원한다. 광운대 역세권(약 900실), 북아현3구역(약 500실) 등에 다양한 커뮤니티를 공유하는 공공기숙사를 건립하기로 했다.

수변거점 14개 추가 조성

동부간선도로 상부를 공원화해 강북 주민 누구나 20분 내에 숲·공원·하천에 접근할 수 있도록 '정원도시'라는 목표도 세웠다. 경의선 숲길 보행 네트워크는 2025년까지, 백련근린공원 힐링공간은 2026년까지 준공한다.

2025년까지 자치구별 1개 이상의 수변활력거점을 만든다. 홍제천 수변테라스에 이어 불광천, 정릉천, 중랑천, 우이천 등 걸어서 가깝게 만날 수 있는 14개 수변감성공간을 추가로 조성한다. 문화시설이 부족한 강북권에 서울아레나, 권역별 시립도서관, 복합체육센터 등 시설 조성도 올해부터 시작한다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr