[경매집] '반값 상가' 멋모르고 덤볐다간 낭패

낙찰가율 천차만별…상권 분석 필수
테마상가 홀대, 근린상가 인기 높아

[아시아경제 박민규 기자] 경매에서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 낮을수록 수익성이 높아진다는 것은 누구나 아는 사실이다. 그렇다면 부동산 경매에서 낙찰가율이 가장 낮은 것은 무엇일까. 주택도 토지도 공업시설도 아닌 바로 상업시설이다.

지지옥션에 따르면 서울 상가 경매 낙찰가율은 올 1월 48%까지 떨어지며 50%선이 무너지기도 했다. 감정가 10억원의 상가를 4억8000만원에 낙찰 받은 셈이다. 지방의 경우 이보다 낙찰가율이 더 낮은 상가도 있다.

그렇다고 해서 모든 상가가 낙찰가율이 낮은 것은 아니다. 상가는 주택에 비해 개별성이 강한 부동산이기 때문이다. 상권이 좋고 장사가 잘되는 상가는 낙찰가율이 80%까지 오르기도 하고 반대로 10~30% 수준까지 낙찰가율이 떨어져 헐값에 팔리는 상가도 있다.

특히 주의해야 할 점은 유찰이 여러번 돼 최저가가 싼 상가라고 해서 무턱대고 응찰해서는 낭패를 보기 십상이라는 것이다. 주택은 싸게 내놓으면 임대라도 놓을 수 있지만 장사가 안되는 상가는 관리비만 축내는 애물단지가 될 가능성이 높다.

상가는 거주가 아닌 영업을 목적으로 하기 때문에 무엇보다 상권 분석이 중요하다. 상가 매물을 고를 때는 입지와 상권 및 수요 예측은 물론 주변 경쟁 상가와 공급량 등을 잘 따져 봐야 한다.

이처럼 상가 투자는 주택보다 더 면밀한 준비가 필요하지만 장점도 있다. 정부의 부동산 규제로부터 상대적으로 자유로운 것이다. 집값이 들썩일 때마다 정부는 대출 억제와 양도소득세 중과를 비롯해 분양가상한제를 통한 가격 통제 및 전매 제한 등 칼날을 휘두르고 있지만 상가는 이런 규제를 피해 갈 수 있다. 특히 꾸준한 임대수익이 보장되기 때문에 요즘 같은 저금리 시대에 우량 상가는 투자자들에게 인기가 높다. 실제 현정부의 다주택자 규제가 시작된 이후 자산가들은 집 대신 상업용 부동산으로 투자의 추를 돌렸다.

하지만 상가라고 다 똑같은 상가는 아니다. 근린상가를 비롯해 아파트 단지 내 상가와 주상복합상가 및 테마상가 등 종류에 따라 선호도에 차이를 보인다. 이 중 경매시장에서 가장 홀대 받는 것은 테마상가다. 의류나 액세서리·전자제품·한약재 등을 전문적으로 취급하는 테마상가는 공급 과잉과 온라인 쇼핑몰 대중화로 인해 영업에 어려움을 겪고 있는 탓이다. 분양이 잘 되지 않아 수십개 점포가 한꺼번에 경매로 나오기도 한다. 테마상가의 경우 건물 전체의 분위기에 영향을 크게 받기 때문에 빈 점포가 많을수록 고객들이 발길을 돌리게 된다. 체납된 관리비를 전액 지급하지 않으면 영업을 시작하지 못하도록 방해하는 곳도 있어 입찰하기 전에 잘 알아보는 것이 좋다.

반대로 경매시장에서 가장 인기가 높은 상가는 근린상가다. 근린상가는 주거단지에 인접한 중소규모 상가건물을 말한다. 슈퍼마켓이나 미용실·세탁소·문방구·제과점·약국·학원 등 실생활과 밀접한 상가다. 상가건물 위층에는 주인이 직접 거주하는 경우도 많아 주거와 임대수익을 동시에 기대할 수 있다.

아파트 단지 내 상가에 투자할 때는 입주민의 소비 성향과 소득수준 및 단지 규모 등을 고려해야 한다. 이에 따라 잘되는 업종과 그렇지 않은 업종이 달라지기 때문이다. 인근에 대형 할인매장이나 백화점이 있는지도 확인해야 한다. 그런 경우 단지 내 상가는 생활 밀착형 업종을 택하는 것이 좋다.

주상복합상가는 분양 초기라면 상가가 활성화되기까지 상당 기간이 걸릴 수 있어 주의해야 한다. 주거시설에 비해 상업시설 비율이 지나치게 높지 않은지도 확인해 봐야 한다. 건물 전체의 공실과 입주량도 체크해 봐야 한다.

<도움말=지지옥션>

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr