[시론] 부동산대책, 백화점식이 답은 아니다

주택정책은 교육정책과 함께 가장 대중적인 정책 분야이다. 모든 국민이 정책 대상자이고 매일매일의 일상에서 항상 대면하는 문제이기 때문이다. 그래서 국민 누구나가 이 문제에 대해 자기 나름의 일가견을 가지고 있고 정부 정책에 대해 독자적으로 판단하고 비판도 한다. 그러나 주택정책은 경험 많은 경제 관료들 사이에서도 어려운 분야로 간주 된다. 정부 당국자들에게 주택정책이 어려운 이유는 그가 가지는 대중성뿐만 아니라 주택이라는 재화의 특수성과 주택시장의 다양성에 그 원인이 있다. 그 다양성에 일일이 맞대응하다보니 정책이 복잡해지고 어려워지는 것이다.

주택은 소비재이면서도 투자재인 이중의 성질을 가지고 있다. 주택은 일상생활을 영위하기 위해 필요한 공간을 제공하는 소비재이다. 소비재인 주택에 대한 수요는 당연히 인구 또는 가구 변동에 연동되고 소득 증감에도 민감하게 반응한다. 이런 측면만 보면 인구 감소가 예견되고 겨우 2% 대의 경제성장이 가능한 현실에서 추세적인 집값 상승은 기대하기 어렵다. 그러나 문제는 주택이 투자재이고 주택시장은 지역별, 물건별로 여러 개의 하위시장으로 나누어져 있다는 것이다. 수년간 전 세계적으로 지속 되어 온 양적 완화 정책의 영향으로 저금리 기조는 공고하고 통화량은 넘쳐나고 있다. 적당한 투자처를 찾지 못한 돈이 주택시장으로 흘러들어오고 있다. 전체 주택이 아니라 투자재로서의 가치를 가지고 있는 일부 지역의 주택시장으로 유입되는 것이다.

어려운 문제일수록 큰 틀에서 원칙을 세우고 차근차근 풀어가야 하는데 그동안의 정부정책을 보면 중앙 정부가 지나치게 미시적으로 접근하고 있다. 지난해 말 정부가 발표한 소위 12ㆍ16 대책의 보도 자료를 보면 고가주택 대출규제, 종부세 강화, 분양가상한제, 실거래가 조사 등 무려 24꼭지에 걸친 백화점식 대책을 내놓고 있다. 이러한 정책들이 뒤섞여 시행되고, 특정 지역이나 특정한 물건을 대상으로 지나치게 구체적으로 접근하다보니 시장에서는 예상치 못한 부작용도 발생하고 있다.

그렇다면 어려운 주택정책을 효과적으로 수행할 방법은 무엇일까? 그것은 소비재에 대한 정책과 투자재에 대한 정책을 명확히 구분하는 것이다. 소비재인 주택을 충분히 공급하기 위해서는 정부가 적극적으로 나서서 주택 건설을 위한 택지를 확보하고, 저소득층을 위한 임대주택을 공급해야 한다. 그러나 투자재인 주택에 대해서는 일일이 시장과 맞대응하기 보다는 엄정한 원칙을 정해두고 이를 철저히 실천해 나가는 큰 틀의 접근 방식이 필요하다. 우선 시장을 투명하게 관리하고, 이를 바탕으로 모든 부동산 거래에서 발생한 양도소득에 대해서 예외 없이 과세해야 한다. 세율도 근로소득세보다 높게 하고, 누진율도 더 급하게 조정해야 한다. 불로소득에 가까운 부동산 양도소득에 대한 세율은 국민들이 피땀 흘려 얻은 근로소득에 대한 세율보다 더 높아야 경제적으로도 정치적으로도 타당성을 인정받을 수 있을 것이다. 1가구1주택 비과세도 대폭 축소해야 한다. 이 제도는 중산층 형성을 위해 '집 한 칸'에 대해 비과세하는 것인데 이를 9억 원 고가주택까지 인정하는 것은 자산 불균형이 최대의 불공정 요인으로 지적되는 현실에 비추어 볼 때 지나치게 관대하다.

시장을 투명하게 관리하여 편법, 탈법을 통한 허위신고를 방지하고 이에 근거하여 양도차익에 대한 고율의 누진 소득세를 부과해야 한다. 이런 시스템이 정착되면 주택은 '저 위험 고 수익' 투자재에서 '고 위험 저 수익' 투자재로 바뀌게 되고 주택가격 안정과 분배 형평성 제고에 크게 효과가 있을 것이다.

박상우 고려대학교 공학대학원 석좌교수

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr