[CEO단상]부동산시장의 변화와 주택임대관리업

박승국 라이프테크 대표

전세금이 지속적으로 오르는 것은 저금리의 영향도 있지만 주택 가격의 하락도 큰 요인이다. 투자자들이 주택 가격이 상승할 것으로 예상한다면 전세를 끼고라도 주택을 구입하려고 하겠지만 반대의 경우 투자를 하지 않거나 월세 수입을 원하는 투자자가 더 많을 것이기 때문이다. 이로 인해 전세 주택의 공급이 줄어들면서 전세금이 오르고 전세 물건이 귀해지면서 서민 주거 안정이 위협받고 있다. 이에 정부에서는 전셋값 안정과 월세 제도의 연착륙이라는 두 가지 목표를 위해 상반된 정책을 동시에 펴고 있다.

전세가 안정을 위한 정책으로 초기에는 전세 자금을 풀어서 전세난을 방어했다면, 지금은 기금을 풀어서 대출을 해주고 전세 수요자를 매입으로 유도하고 있다. 전세가의 고공행진은 정부의 매매 유도 정책과 맞물려 전세 세입자가 주택을 매입할 수밖에 없도록 내몰고 있다. 그러다 보니 주택시장에서 거래량이 늘어나면 매매 가격이 상승하는 것이 일반적인데 최근에는 매매 가격이 거의 변동이 없거나 소폭 상승에 그치고 있고 매매 거래량만 급등하고 있다. 국토교통부에서 발표한 작년 연간 주택 거래량을 보면 100만건으로 사상 최고치를 기록하고 있지만 주택 가격 상승률은 2%대로 미미한 것으로 나타났다.

지금의 부동산시장이 어떤 상황이든지 분명 분양시장으로 실수요자와 투자자들이 몰리고 있고 분양시장의 활황은 기업형 임대주택사업 즉, 뉴스테이 정책의 방해요인이 되고 있다. 기업형 임대주택사업은 기업에 많은 혜택을 주고 민간 주도의 주택 임대사업을 유도하기 위해 국토부가 적극 추진하고 있는 정책이다. 지금 상황에서 국내 대기업 건설회사는 수익이 높은 분양을 해도 되는데 장기간 투자를 해야 하는 임대주택사업을 할 리가 없다. 또 분양시장의 활기는 주택임대관리시장이 관심 밖으로 밀려나는데도 한몫을 하고 있다.

전세 제도가 월세 제도로 전환되는 시점에서 월세 제도로 연착륙을 유도하는 것도 정부의 주요 주택정책 중 하나다. 1인 가구의 증가와 월세 시대에 대비하여 정부에서는 월세 중심 임대제도로의 이동에 무게를 두고 임대차시장 선진화 방안이나 월세 세액공제 등 월세 위주의 정책을 지속적으로 펴고 있었다. 이 중에 하나가 작년 2월7일부터 시행된 주택임대관리업이다.

주택임대관리업은 집주인을 대신해 전월세 임차인(세입자)과 임대주택을 유지ㆍ관리하고 임대료를 받는 역할을 하는 업종이다. 그런데 기업형 주택임대관리업자가 월세 임대주택 공급자 역할을 해줄 것이라는 기대와는 달리 기업형이라는 말이 무색할 정도로 소규모로 시작되었다. 낮은 수수료와 대기업의 관망이라는 약점이 작용했다.

그럼에도 공공임대주택 공급의 한계 때문에 정부는 민간임대주택 공급을 지속적으로 요구해 왔다. 그러나 영세한 주택임대관리업자가 주택 공급자의 역할을 할 수 없게 되자 정부는 기업형 임대주택사업자를 통해 민간임대주택사업자 육성을 하기로 하고 연간 월세 상승률 5% 제한과 8년 장기임대라는 두 가지 규제 이외에는 모두 풀어 시장으로 유도하고 있다.

문제는 월세 수준이 여전히 낮은 데다 기업들은 높은 수익을 원하는 이율배반적 상황이다. 더구나 도심 접근성이 용이하고 임대가 원활한 사업지 선정이 싶지 않아 기업형 임대주택사업 활성화에는 시간이 더 필요할 것으로 보인다. 결국 기업형 임대주택사업이나 주택임대관리업이 여전히 활성화되기엔 어려운 여건인 셈이다. 이 말은 전세시장 안정과 월세 연착륙이란 목표를 달성하기 쉽지 않다는 얘기다. 초저금리 시대를 맞아 주택시장의 패러다임이 변화하는 시기, 솔로몬의 지혜를 찾는 노력이 절실해 보인다.

박승국 라이프테크 대표