[박상언의 부동산재테크]설 이후 부동산시장 전망과 투자전략

[박상언 유엔알컨설팅 대표]설 이후 주택거래 활성화를 위해 인수위 등 정치권에서는 취득세 감면과 분양가 상한제 폐지 등 관련 법안을 내놓을 것으로 예상된다. 이에 따라 침체된 부동산시장을 회복시키는데 다소 도움이 될 것은 확실해 보인다.

새 정부 차원에서 경기를 살리기 위해 주택거래 활성화 외에도 하우스푸어와 가계 부채 문제 해결이 시급하기 때문이다. 실제 주택시장 불황으로 인해 하우스·렌트푸어, 깡통아파트가 늘고 있으며 가계부채도 계속 증가해 우리경제의 숨통을 조이고 있다.

◆설 이후 주택시장 회생여부, 정부 정책이 결정할 듯 = 설 이후 매매시장은 지난해 말 종료된 취득세 감면 연장 여부와 새 정부가 내놓을 부동산 정책에 따라 향방이 결정될 것으로 보인다.

지난달 서울에서 아파트 1180가구가 거래된 것으로 잠정 집계됐다. 거래량 조사가 시작된 2006년 1월 이후 월별로 가장 적은 물량이다. 글로벌 금융위기 직후인 2008년 11월(1269건)보다도 줄었다.

특히 강남권(강남·서초·송파구) 거래는 214건으로 지난해 1월(8353가구)의 2% 수준이다. 이 같은 거래절벽을 해소하기 위해 설 이후 새 정부 취임 전이라도 부동산 거래활성화 대책이 나올 가능성도 배제할 수 없다.

아파트 분양시장에서는 시장 침체의 장기화로 동탄신도시, 세종시 등 수요자들의 관심이 집중된 곳을 제외하고는 부동산 활성화 대책이 나올 때까지는 상당수 사업계획이 하반기 이후로 미뤄질 것으로 보인다.

주택 거래 활성화를 앞당기기 위해서는 보금자리주택을 임대형으로 전환시키는 것보다 주택시장이 정상화 될 때까지는 잠정적으로 폐지하는 것도 고려해 볼 만하다.

◆수도권 주택시장, 설 이후 기대감 충분 = 부동산 매매시장보다 먼저 영향을 받는 경매시장을 살펴보면 지난 연말보다는 분위기가 다소 좋아졌다. 실제 민간 경매업체가 조사한 수도권 아파트의 평균 낙찰가율은 지난해 12월 73.9%에서 지난 1월 74.2%, 2월 76.5%로 두 달 연속 오름세다.

같은 기간 평균 응찰자 수도 5.0명에서 5.7명으로 상승세를 보이고 있다. 특히 경매 낙찰률은 40.0%를 나타냈는데 법원경매에 나온 물건 10건 중 4건이 새로운 주인을 만났다는 의미다. 이는 지난 2011년 8월(40.8%) 이후 처음이다.

또 지난해 4월 이후 재건축 사업에 속도를 내고 있는 강남 3구를 중심으로 9개월 만에 재건축 아파트가 상승세로 전환하고 있다. 갑자기 불거진 유럽재정리스크와 북핵문제가 잘 해결되고 새 정부에서 시장이 기대하는 만큼의 부동산 거래 활성화 대책이 나온다면 수도권 주택시장이 극적으로 반등할 수도 있다.

지방의 경우 설 이후에도 약보합세가 이어질 것으로 예상된다. 최근 2~3년 동안 호황을 누리던 지방 주택시장은 공급과잉과 입주물량 과다로 안정될 것으로 보이기 때문이다.

◆전세시장, 설 이후에도 소폭 상승 전망 = 전세시장은 재계약 수요뿐 아니라 매매 기피현상 등으로 인해 설 이후에도 지역별로 상승세가 나타날 것이다. 하지만 하반기로 갈수록 입주 물량이 다소 늘어난다는 점에서 전세시장도 안정 될 것으로 보인다.

특히 서울은 서초와 강남 보금자리주택, 위례신도시 아파트 입주가 줄줄이 이어져 전세난 해소에 상당한 도움을 줄 전망이다. 다세대·도시형생활주택 등 소형 주거시설의 입주량도 대폭 늘어나 전세시장 안정에 힘을 보탤 것으로 보인다. 하지만 전세난의 근본 원인인 매매 기피 현상과 반전세 확산이 계속 된다면 전세시장의 불안정이 지속될 가능성도 배제할 수는 없다.

◆오피스텔·도시형생활주택, 설 이후에도 선별적으로 인기 예상 = 소액으로 투자가 가능한 수익형 부동산으로 주목을 받아 온 오피스텔과 도시형생활주택 등은 공급과잉 현상을 보이고 있지만 저금리 추이가 지속될 것으로 예상되는 만큼 설 이후에도 선별적인 인기가 이어질 전망이다.

유망 지역에서 오피스텔과 도시형생활주택의 공급은 지속될 것이다. 아직까지 은행예금 금리에 비해 2배 이상 높은 수익률을 올릴 수 있는 지역이 많고 1~2인 가구의 증가가 곧 수요증가로 이어지기 때문이다. 이 때문에 초소형 주택에 대한 공급 계속 이어질 수밖에 없다. 상가시장은 경기침체와 더불어 대형마트, 온라인 오픈마켓 시장 등의 경쟁 심화로 인해 설 이후에도 침체가 이어질 것이 유력하다. 주택시장을 포함한 부동산의 전반적인 경기가 온전히 살아난다는 징표가 없는 한 상가시장만 나홀로 호황일 수 없기 때문이다.



박상언 유엔알컨설팅 대표