무리한 부동산 투자, 결국은 망한다

[초보기자가 부동산 초보에게 안내하는 길라잡이]

[아시아경제 조민서 기자]신문상에서 부동산 '버블'을 우려하는 목소리를 흔히 들어보았을 것이다. 주택도 다른 상품처럼 수요가 많으면 가격이 오르고, 공급이 늘면 가격이 내린다. 그러나 집을 짓는 데 시간이 오래 걸리기 때문에 수요·공급의 법칙이 작용하는데도 어느 정도 시간이 필요하다.

수요와 공급의 시차가 큰 시장 구조 때문에 정부에서 부동산 대책을 신속하게 내놓아도 단기적으로 주택 가격 상승을 막지 못하는 경우도 많다. 이미 높은 가격이 형성된 지역조차 실제 가치보다 지나치게 주택 가격이 높게 형성되는 양상을 '버블현상'이라고 한다.

주택 버블현상은 단순히 부동산 시장에만 악영향을 끼치는 것이 아니다. 집값 상승 초기에는 금융권이나 가계에 별다른 문제가 없는 것으로 보인다. 그러나 집값이 소득 상승분을 웃돌 정도로 꾸준히 오르면 가계는 주택 구입을 위해 과도한 부채를 지게 된다. 이것은 후에 금융부실의 원인이 돼 국가경제를 위태롭게까지 할 수 있다.

일본의 부동산 버블 붕괴현상을 타산지석 삼아보자. 90년대 초까지 부동산 가격이 큰 폭으로 상승하자 일본인들은 너나할 것 없이 빚을 내서 부동산 투자에 가세했다. 은행들도 적극적으로 대출을 확대하면서 이러한 현상에 동조했다.

그러나 이후 부동산 가격의 지나친 상승으로 서민들의 내 집 마련이 어려움을 격자 일본 정부에서는 강력한 부동산 대책을 내놨다. 금리도 대폭 올렸다. 보유세를 강화하고 주택담보대출 총액도 제한했다. 이에 투자자들이 신규대출을 받을 수 없게 되면서 수요가 급격히 줄어 부동산 가격이 급속히 떨어졌다.

이 여파로 무리하게 담보대출을 주고받던 개인과 은행, 건설업체들이 수두룩하게 파산했다. 은행권의 자금줄이 막히면서 산업 전반에 걸쳐 불황이 지속됐다. 그 후 일본은 10년 이상 부동산 가격 하락과 경기 불황을 지속하기에 이르렀다.

장기적으로 소득 상승이 뒷받침되지 않는 주택의 가격 상승은 오래갈 수 없다. 집값 상승은 어느 정도 가계 소득 상승이 뒷받침되어야 하는 것이 정상이다.

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조민서 기자 summer@asiae.co.kr