‘유령 임차인’ 앞세운 ‘선임대 후분양 상가’ 주의보

분양가 부풀려 상가 팔아치운 뒤 임대료 연체 및 임차인 잠수
분양 영업사원이 가짜 임대차 계약으로 영업수수료 챙기는 사례도

[아시아경제 박민규 기자] 공실 걱정을 하지 않아도 되는 ‘선임대 후분양’ 상가가 실제로는 ‘유령 임차인’을 앞세워 투자자들을 등치는 경우가 적지 않은 것으로 나타났다.

9일 부동산업계에 따르면 적정 임대료 파악이 어려운 신도시나 신규 택지지구 등에서 선임대를 미끼로 상가를 고가에 분양한 뒤 임대료가 밀리거나 임차인이 잠수를 타는 사례가 발생하고 있다.

임차인이 맞춰진 상태에서 투자자를 찾는 선임대 후분양 상가는 일종의 마케팅 요소로 자리잡고 있다. 투자자 입장에서도 공실 없이 임대료를 챙길 수 있다는 매력이 있다.

그러나 일부 분양업자들이 유령 임차인을 내세워 바가지를 씌우는 경우가 있어 주의가 요구된다. 임대수익률에 따라 분양가가 결정되는 상가의 특성을 악용해 분양가를 뻥튀기하는 것이다.

예를 들어 보증금 1억원에 월세 500만원의 임대가 맞춰져 있는 상가의 분양가가 10억원이라고 하면 연간 임대수익률은 보유세 등 부대비용을 감안하지 않은 상태에서 6.7%에 달한다. 그러나 동일한 상가가 보증금 1000만원에 월세 100만원이라면 연간 임대수익률은 1.2%에 불과해 은행에 돈을 넣어두는 것만 못하다.

이처럼 분양업자가 임대료를 부풀려 유령 임차인을 세워 두고 투자자를 모집해 높은 분양가에 팔아치운 다음 임차인이 임대료를 연체하거나 잠수를 타는 식으로 사기를 치는 것이다. 분양업자 입장에서는 유령 임차인을 통해 지불한 보증금을 다 날려도 부풀린 분양가로 더 많은 이득을 챙기게 된다.

가짜 임대차 계약으로 투자자를 속이는 경우도 있다. 제3의 인물을 내세워 선임대 계약을 체결한 뒤 입점이 다가오면 계약을 파기하는 수법이다. 임대차 계약금을 날린다고 해도 분양대행사의 영업사원이 받는 영업수수료가 이보다 많아 이득을 챙기는 것이다.

이 같은 선임대 상가로 인한 피해를 입지 않으려면 먼저 임대 계약의 주체를 확인해야 한다. 선임대 계약자가 분양 영업사원이라면 가짜 계약일 가능성이 크다. 임대 계약이 상가 시행사와 체결된 경우 향후 계약자 명의로 승계하는 임대차승계계약서를 발급해주는지 여부도 확인해야 한다.

임대차 계약금이 정상적으로 오갔는지도 확인할 필요가 있다. 만약 계약금을 영업사원이 갖고 있다면 가짜 계약일 가능성이 높다. 임차인이 지불한 계약금이 일반적인 수준보다 너무 적은 경우에도 의심해 봐야 한다. 계약금이 적을수록 해당 영업사원이 가짜 계약으로 더 많은 이득을 챙길 수 있기 때문이다.

최근에는 계약기간 동안 임대와 수익률을 보장하는 임대보장증서 및 임대수익보장확약서를 발급하기도 한다. 하지만 이런저런 단서를 들어 실제로 이행하지 않는 경우가 있으니 맹신하지 않는 게 좋다.

유명 프렌차이즈의 입점의향서를 보여주면서 실제 계약이 이뤄진 것처럼 꼬드기는 사례도 있다. 입점의향서는 말 그대로 입점할 의향이 있다는 의미일 뿐 계약이 확정된 게 아닌 만큼 실제 계약서를 확인해야 한다.

시행사가 일정 기간 임대료를 보조해 수익률을 맞춰주겠다는 경우도 있다. 이런 경우 애초에 분양가 자체가 높게 책정됐을 가능성이 크다. 약속한 임대료 지원 기간을 지키는 사례도 드물다.

부동산업계 관계자는 “선임대 후분양 상가는 임차인을 구해야 하는 수고를 덜고 준공 직후 바로 임대수익을 얻을 수 있는 장점이 있다”며 “하지만 분양가 부풀리기에 악용되는 사례가 있는 만큼 피해를 보지 않도록 조심해야 한다”고 말했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr