강남 집값 ‘중소형’이 끌어내렸다‥‘대형’ 주도 집값 조정 법칙 깨지나

대책 前 급등했던 중소형
규제 여파 하락압력도 커
갭투자 수요도 한풀 꺾여

[아시아경제 주상돈 기자]9·13 대책 이후 3주째 이어지는 서울 강남 집값 하락세를 중소형 아파트가 이끌고 있는 것으로 나타났다. 집값 하락기엔 실수요층의 선호도가 높은 중소형보다 중·대형을 중심으로 집값이 큰 폭으로 조정된다는 부동산 투자자들의 오랜 믿음과는 다른 양상이다.

12일 한국감정원에 따르면 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)의 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하의 중소형 아파트 가격이 최근 3주 새 0.2% 하락했다. 다른 규모와 비교했을 때 하락 폭이 가장 크다.

같은 기간 강남 4구 전체적으로는 아파트 가격이 0.1% 하락했다. 규모별로는 전용 40㎡ 이하는 0.1% 상승했고, 40㎡ 초과~60㎡ 이하는 보합세를 기록했다. 하락세를 보인 85㎡ 초과~102㎡ 이하와 102㎡ 초과~135㎡ 이하, 135㎡ 초과는 0.1% 하락했다. 중소형 아파트의 하락 폭이 두드러졌다.

강남 4구의 아파트 가격 하락세는 1주택 이상 보유자의 추가 주택 구매 시 대출을 제한한 9·13 대책의 영향이 크다. 강남 3구(강남·서초·송파구)는 대책 발표 후 6주 만인 10월22일 기준 주간 아파트 매매 가격이 전주 대비 일제히 하락세로 돌아섰다. 이 하락세는 3주째 계속되고 있다. 감정원 관계자는 “강남 3구의 아파트 가격 하락세는 대출 규제 등을 담은 9·13 대책과 종합부동산세 등 세제 강화, 임대사업자 혜택 축소 효과가 맞물린 결과”라며 “서울 주간 아파트 가격도 2017년 9월2주 차에 상승 전환한 후 60주 만에 보합으로 전환했다”고 설명했다.

통상 아파트 가격 하락기에는 상대적으로 비싸고 수요가 적은 대형 아파트의 하락 폭이 더 크다. 감정원 통계를 보면 집값 대세 하락기로 꼽히는 2012년 하락 폭이 가장 큰 아파트 규모는 전용 135㎡ 초과로 8.8% 떨어졌다. 같은 기간 ▲전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하는 -5.5% ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하는 -6.3% ▲85㎡ 초과~102㎡ 이하는 -6.1% ▲102㎡ 초과~135㎡ 이하는 -7.7% 등의 하락률을 기록했다. 부동산 침체기에는 아파트 규모가 클수록 하락 폭도 컸던 셈이다.

하지만 이번 9·13 대책 후 강남권의 아파트 가격 하락 압력은 중소형 아파트에서 거셌다. 우선 그만큼 상승 폭이 컸기 때문이다. 강남 4구 평균 아파트 가격은 지난해 6.6%, 올해(1~9월) 10% 오르며 1년9개월 동안 총 17.3% 뛰었다. 이 중 중소형(전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하)은 지난해 8.2%, 올해 9.4% 등 총 18.4% 급등했다. 상승세가 가장 가팔랐던 것이다.

또 다른 영향으로는 다주택자 양도세 중과제와 1주택 이상 보유자 대출 규제 등의 각종 규제와 전세가율 하락 등이 꼽힌다. 중소형에 집중됐던 갭 투자(전세를 끼고 집을 사는 것) 수요가 꺾인 탓이다.

업계 관계자는 “금융 당국의 강력한 여신 규제에 전세 가격 안정에 따른 전세가율 하락으로 투자금액이 늘어날 수밖에 없는 상황이고 서울 집값 상승률도 둔화 추세여서 갭 투자의 이점이 사라지고 있는 것”이라며 “이 같은 분위기는 적어도 올 연말까지는 이어질 전망”이라고 말했다.

강남 집값 하락세의 또 다른 축은 준공 5년 초과~10년 이하와 20년 초과 아파트다. 강남 4구의 5년 초과~10년 이하 아파트는 최근 3주 새 0.3%, 20년 초과는 0.2% 하락했다. 지은 지 5년이 지나 새 아파트의 매력이 점차 떨어지고 재건축까지는 기간이 많이 남은 아파트가 하락세를 주도하고 있는 셈이다.

주상돈 기자 don@asiae.co.kr