[가계대출 대책] "분할상환 방식 관행 정착"

[아시아경제 김대섭 기자] # 직장인 윤정수(가명)씨는 2005년 6월 만기 10년, 일시상환 방식으로 2억5000만원을 대출 받아 아파트를 구입했다. 윤 씨는 내년 6월 만기도래하는 대출을 다시 만기연장 요청(금리 3%)한다. 은행은 비거치식 분할상환대출을 선택하면 만기 일시상환에 비해 10년간 총 3500만원의 이자 절감과 이자비용 소득공제 혜택을 받을 수 있다고 안내하며 비거치식 분할상환 방식을 권유한다. 윤 씨는 만기만 연장할 계획이었지만 은행의 설명을 듣고 이번 기회에 빚을 조금씩 갚아야겠다는 생각이 들어 분할상환 방식을 선택한다.

내년부터 은행권이 시행할 예정인 '여신심사 선진화 가이드라인'에 따른 가상 시나리오다. 은행권은 고객들이 처음부터 갚을 수 있는 만큼 대출을 받고 대출구조도 나누어 갚는 방식으로 유도해 나갈 방침이다.

14일 은행연합회가 발표한 '여신심사 선진화 가이드라인'에 따르면, 신규 주택담보대출로 일정 조건에 해당하면 원칙적으로 비거치식ㆍ분할상환 대출(거치기간 1년 이내)로 취급할 계획이다.

△신규 주택구입용 대출 △고부담대출(주택담보인정비율(LTV) 또는 총부채상환비율(DTI)이 60%를 초과시))의 대출 전액(단, LTV가 60%를 초과하더라도 DTI가 30% 이하인 경우 제외) △주택담보대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상인 경우 △소득산정시 신고소득을 적용한 대출에 해당하면 가이드라인에 따른다. 단, 앞서 언급한 조건에 해당하지 않는 경우에는 기존 처럼 일시상환과 거치식 대출이 가능하다.

최근 주택시장은 안정된 성숙단계로 접어들어 과거와 같이 주택가격이 큰 폭으로 상승하기 어렵다. 만기 도래시 가격이 상승한 주택을 처분해 원금을 일시에 갚는 관행 등을 지속하기 곤란하다는 얘기다. 분할상환을 유도하는 것은 처음부터 조금씩 원리금을 갚아 나가도록 함으로써 만기시 한꺼번에 갚아야 하는 과도한 상환부담을 미연에 방지하기 위한 취지다.

차주는 분할상환으로 대출기간 동안 총 이자부담이 경감되는 한편, 큰 금액을 만기에 일시상환하는 부담을 해소할 수 있다. 금융기관은 차주들의 대출 미상환에 따른 위험을 줄여 나갈 수 있어 건전성 관리가 가능하다.

기존 주담대의 경우 분할상환 대상이 아니나 만기 등 연장시 가급적 비거치식ㆍ분할상환로 취급되도록 은행 안내를 강화한다. 분할상환 전환시 이자부담 감소폭, 이자비용 소득공제 등의 장점 안내를 통한 차주의 자발적 분할상환 유도한다. 다만, 신규대출의 분할상환 유도에 따른 고객의 부담을 최소화하기 위해 다양한 예외사항도 마련했다.

변동금리 주택담보대출에 대해서는 금리상승 가능성을 고려해 상환능력을 평가하고 대출한도를 산정할 예정이다.

예를 들어 연소득이 3000만원인 회사원 이민호(가명) 씨는 3억원짜리 주택 구입을 위해 변동금리 주택담보대출 2억1000만원(만기 10년, 금리 2.5%→DTI 79.2%)을 희망하고 있다.

그러나 앞으로는 변동금리 대출시 상승가능금리(예: 2.7%)를 고려해야 하며 이 경우 DTI비율이 89.9%로 80%를 초과하게 되므로 고정금리 대출로 2억1000만원을 대출 받거나 대출금액을 조정한 1억8700만원(상승가능 DTI≤80%)을 선택 가능하다. 다만, 집단대출ㆍ상속ㆍ채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수 등은 변동금리 대출이라도 예외를 인정한다.

차주의 총 금융부채 상환부담을 평가하는 총부채원리금상환비율(DSR) 시스템도 도입한다.

현재 DTI를 활용해 주택담보대출 차주의 금융부채 상환능력을 평가하고 있으나 해당 주택담보대출의 원리금 상환액 위주로 평가하고 기타대출의 상환부담에 대한 고려는 미흡하다. 기타대출은 원리금(원금+이자) 상환액이 아닌 '이자상환액'만을 고려한다.

때문에 소득 대비 총부채 원리금상환액이 은행에서 판단하는 적정수준 초과시, 은행 자체의 사후관리 대상으로 선정해 부실화 예방을 위한 모니터링을 강화할 계획이다.

예를 들어 만기 5년의 신용대출 5000만원(금리 5%)을 쓰고 있는 직장인 최철영(가명) 씨가 신규로 만기 20년(비거치식ㆍ분할상환)의 주택담보대출 2억1000만원(금리 3%)을 받는 경우를 가정하자.

신용대출에 따른 최 씨의 원리금을 감안한 DSR은 88.3%로서 은행판단 적정 DSR(예: 80%)를 초과하므로, 은행에서 최 씨 대출에 대해 차주의 신용상태를 모니터링 하는 등 사후관리를 실시한다. 또 향후 대출이 부실화될 우려가 크다고 판단되는 경우 최 씨와의 상담 등을 통해 예방 조치 등을 모색한다.

은행연합회 관계자는 "이번 가이드라인에 대한 적극적인 사전 안내를 통해 새로운 여신심사 관행에 대한 금융소비자의 적응을 지원하고 철저한 준비를 통해 연착륙을 유도해 나갈 것"이라고 말했다.

김대섭 기자 joas11@asiae.co.kr