임대사업자 '최초임대료' 논란…임차인 갈등·소송 잇따를듯

작년 10월23일前 등록한 임대사업자 반발
새 임대차법 때문에 최초임대료 못 정해

임차인이 계약갱신 안해야 임대인 이익
임차인-임대인 갈등·소송 불가피한 구조
"판례 나와야"…정부 유권해석 반발도

지난 8월1일 서울 여의도에서 617규제소급적용 피해자모임, 임대사업자협회 추인위원회 등 부동산 관련단체 회원들이 정부의 부동산 규제에 반대하는 집회를 열고 임대차 3법 반대 등의 구호를 외치고 있다. (사진=연합뉴스)

[아시아경제 문제원 기자] 지난 7월 말 전ㆍ월세 상한제와 계약갱신청구권제가 포함된 새 임대차법이 시행되면서 임대사업자들 사이에서도 불만이 커지고 있다. 대표적인 문제 중 하나가 '최초 임대료'다. 기존 법상으로는 최초 임대료를 마음대로 정할 수 있었지만 새 임대차법 시행 이후 그렇지 못하게 된 일부 임대사업자를 중심으로 법적 소송이 잇따를 조짐이다.

현재 정부의 유권해석 상으로는 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않아야 임대인이 최초 임대료를 정할 수 있기 때문에 정책이 임차인과 임대인의 갈등을 부추긴다는 지적도 나온다.

21일 부동산 업계에 따르면 지난해 10월23일 이전에 등록한 임대사업자는 원래 등록 당시 존속 중인 임대차 계약이 있었다면 그 계약이 종료된 후 최초 임대료를 마음대로 정할 수 있었다. 이는 '민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법)'에 따른 해석이다. 기존 임차인이 있는 주택을 임대주택으로 등록하는 경우 그 임차인과 합의한 임대료를 최초 임대료로 한다는 내용으로 민특법이 개정되긴 했지만, 이는 개정안이 시행되기 전인 지난해 10월23일 이전에 등록한 임대사업자에게는 적용되지 않는다.

하지만 올해 7월말 계약갱신청구권제와 전ㆍ월세상한제를 담은 '주택임대차보호법(이하 주임법)'이 시행되면서 상황이 달라졌다. 새 주입법에 따르면 현재 모든 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 때 임대인은 임대료를 최대 5% 밖에 올리지 못하게 됐기 때문이다. 민특법 상으로는 지난해 10월23일 이전 등록한 임대사업자가 최초 임대료를 정할 수 있었는데, 주입법 상으로는 이들도 최대 5% 밖에 올리지 못하게된 셈이다.

새 임대차법 시행 초기에는 임대사업자가 민특법의 적용을 받는 만큼 최초 임대료는 5% 상한 제한을 받지 않을 것이란 의견이 있었으나, 국토부는 해설집을 통해 "민특법 상의 임차인이라고 하더라도 주임법상의 계약갱신요구권이 배제되지 않는다"며 "임차인이 계약갱신요구권을 행사했다면 (최초 임대료도) 상한 5%가 적용된다"고 확인했다.

서울 매봉산에서 바라본 강남 일대 아파트의 모습 (사진=연합뉴스)

이에 당초 최초 임대료를 마음대로 정할 수 있을 것이라고 기대하고 등록한 임대사업자 사이에서 불만이 나온다. 임대사업자는 일반 임대인과 달리 신규 임대차계약 때도 5% 상한을 적용받기 때문에 최초 임대료가 얼마냐에 따라 임대등록 기간(최장 8년) 수익률이 크게 달라질 수밖에 없다. 한 임대사업자는 "최초 임대료를 정할 수 있을 것이라 기대하고 시세보다 낮게 전세를 준 상태에서 임대 등록을 했다"며 "정부의 말바꾸기가 황당하다"고 했다.

문제는 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않으면 임대사업자가 최초 임대료를 정할 수 있다는 점이다. 임대사업자로서는 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않아야 수익률을 높일 수 있기 때문에 관련 분쟁이 늘고 있다. 실제 온라인 상에선 임차인을 내보내는 방법이나 협상법, 소송방법 등을 묻는 글이 다수다. 대한주택임대인협회 자문변호사인 김성호 법률사무소 자산 변호사는 "법률 상담의 90% 이상은 최초 임대료 문제"라며 "최근 전셋값이 크게 뛴 아파트 임대사업자의 고충이 특히 크다"고 말했다.

임차인과 협상에 실패한 임대사업자들은 소송도 불사하는 분위기다. 민특법보다 새 주임법이 우선한다고 본 국토부의 유권해석이 틀렸다고 보는 분석도 있기 때문이다. 김 변호사는 "최초 임대료는 임대사업자가 시세대로 마음대로 정할 수 있다고 돼 있었음에도 주임법 개정으로 5%만 올릴 수 있다고 해석하는 것은 언어도단"이라며 "법의 해석 문제이기 때문에 사법부 판단을 받아봐야 한다"고 말했다.

업계에선 확실한 판례가 나오기 전까진 최초 임대료를 놓고 각종 갈등과 소송이 이어지며 불필요한 사회적 비용만 커질 것이란 우려가 제기된다. 국토부 관계자는 정부의 유권해석이 틀릴 수 있다는 지적에 대해 "국토부와 법무부가 합의해 정리한 해석"이라며 "정부 차원에서는 더이상 검토 여지가 없는 사안"이라고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr