"보증금이 위험하다"…전세난에 두 번 우는 세입자

겨우 구한 전세, 알고보니 융자 과다한 깡통전세
"하자보수 책임져라" 집주인 횡포에도 울며 겨자먹기

[아시아경제 조인경 기자] #길동에 사는 김모씨는 최근 전세난에 쫓겨 경기 광주의 1억5000만원짜리 아파트를 찾아내고는 가계약금 1000만원을 보냈다. 하지만 융자가 2000만원이라는 중개업소의 말과 달리 등기부등본을 떼어 보니 근저당이 무려 1억6000만원이나 설정돼 있었다. 중개업자는 집주인이 전세금을 받아 기존 월세입자의 보증금을 내어주고 나머지는 모두 갚을 예정이라고 설명했지만 김씨는 계약을 파기하고 가계약금을 돌려받았다.

김씨는 "중개업자가 처음부터 제대로 안내하지 않고 술수를 부린 것 아니겠냐"며 "시세 2억3000만원짜리 아파트에 융자가 지나치게 많은 데다 집주인이 사업자금으로 돈을 융통한 것을 알고 나니 영 불안해서 계약할 수 없었다"고 말했다.

전셋값 오름세가 심상치 않고 물량마저 부족해지자 집 구하기에 어려움을 겪는 세입자들이 이중삼중으로 설움을 겪고 있다. 당장 부족한 전세보증금을 구하기도 쉽지 않은 일이지만 전셋값이 집값에 근접할 정도로 치솟고 주택담보대출금과 전세보증금을 합한 금액이 시세를 웃도는 이른바 '깡통 전세'까지 쏟아지면서 세입자 입장에선 보증금 지키기도 큰 과제가 됐다.

마포구 M공인 관계자는 "집주인들은 가능한 월세로 돌리려 하고 세입자들은 아직도 전세를 선호하다 보니 이따금 융자가 과도한 전세가 나올 경우 중개업소들도 위험한 물건으로 분류해 취급하지 않는다"면서도 "이렇다 보니 상대적으로 안전한 전세는 가격이 계속 올라가는 기현상이 벌어지고 있다"고 설명했다.

집주인들이 말 그대로 '갑'의 위치여서 '을'인 세입자는 분쟁이 빚어지거나 부당한 경우를 당해도 울며 겨자먹기로 그대로 눌러않기도 한다. 최근에는 집주인이 책임져야 하는 하자 보수까지 세입자가 떠맡는 경우도 적지 않다.

강서구 다가구 주택에 사는 김모씨는 계량기가 하나여서 전기요금이 공동으로 나와 매달 세대별로 나눠 집주인이 통보해주는 대로 요금을 내왔는데 한전을 통해 확인해 본 결과 김씨 집으로 이어진 전기선이 사실은 집주인의 방까지 연결돼 있었다. 김씨는 "집주인에게 이 사실을 따졌지만 주인은 법대로 하든지 아니면 이사를 가라고 오히려 적반하장이었다"며 "다른 마땅한 전세물건이 당장 없어 일단 참을 수밖에 없지 않겠느냐"고 말했다.

서울시 전월세보증금지원센터에는 전월세 관련 분쟁이 끊이지 않는다. '주택임대차분쟁조정제도'를 통해 처리한 전월세 관련 분쟁이 2012년 총 15건에서 지난해에는 104건으로 급증했다.

지원센터 관계자는 "집주인이 관리해야 할 부분과 세입자가 책임져야 할 영역이 명확히 구분돼 있지는 않다 보니 기존에는 관례상 넘어가던 부분도 분쟁의 소지가 되는 경우가 있다"며 "세입자 피해 사례를 접수해 중재를 시도하고 있지만 집주인들이 막무가내인 경우가 적지 않다"고 전했다.

전문가들은 전셋집 찾기가 급해도 기본적인 원칙대로 신중할 것을 조언한다. 전세 계약 역시 되도록 소유자와 직접 하고 대리인과 계약을 체결할 경우에도 계약금은 소유자 계좌로 입금하는 것이 분쟁의 소지를 막는 방법이다.

또 계약하기에 앞서 등기부등본을 확인해 소유자를 제대로 확인하고 근저당권과 가압류 등 권리관계도 확실히 확인해야 한다. 집을 담보로 대출이 있을 경우 전세입자가 보증금을 안전하게 보장받을 수 있는지 따져보는 것도 중요하다. 은행이 아닌 개인 간의 채무 여부는 확인할 수 없기 때문에 등기부등본상에 가처분ㆍ가등기가 설정된 집도 피해야 한다.

정태희 부동산써브 팀장은 "만약 집을 담보로 은행 대출을 받은 내역이 있다면 대출받은 금액과 전세보증금을 합한 금액이 현재 매매 시세의 70%가 넘는지 확인해야 한다"며 "집이 경매에 넘어갈 경우 시세보다 보통 20% 이상 저렴한 가격에 낙찰되기 때문에 보증금을 보전하려면 매매 시세의 70%를 넘지 않아야 안전하다"고 설명했다.

조인경 기자 ikjo@asiae.co.kr