재건축 이주단지 조사해보니.. 전셋값, 2~3배 더 뛰더라

지난해 300가구이상 이주단지 일대서 시·구 평균상승률 보다 2~3배 높아

[아시아경제 배경환 기자] 재건축 이주수요가 발생한 지역의 전셋값 상승률이 해당 시·구보다 2~3배 높은 것으로 나타났다. 전셋값 불안 요인 중 하나로 지목된 재건축 이주수요가 실제 전세값을 크게 자극해왔던 셈이다.

서울시가 재건축 이주수요에 대한 분산대책을 마련하고 있지만 이주계획들이 예정대로 진행될 경우 해당 지역을 중심으로 전세난과 가격 오름세가 이어질 것이라는 전망이다.

27일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 2011년 서울에서 300가구 이상 이주수요가 발생한 강남권 재건축아파트 청실, 경복, 미주 단지의 이주기간 3.3㎡당 평균 전세값은 같은 기간 해당 시·구보다 2~3배 더 높았다. 지난해 이들 3개 단지에서 발생한 재건축 이주규모는 ▲강남구 대치동 청실아파트 1378가구 ▲강남구 논현동 경복아파트 308가구 ▲강동구 성내동 미주아파트 406가구 등이다. 이주 시기는 청실아파트가 2011년 7~12월, 경복아파트 2011년 11월~2012년 1월, 미주아파트 2011년 1~6월이다.

◇강남구 대치동 청실아파트=2011년 6월부터 12월까지 청실아파트가 속한 대치동은 107만원 상승했다. 반면 이 기간동안 서울시는 29만원, 강남구는 60만원 상승해 대치동과 47만~78만원의 차이를 보였다. 3.3㎡당 78만원 차이는 전셋집의 면적수준에 따라 1000만~3000만원의 가격차와 같다. 실제 청실아파트 이주 기간 대치동 은마아파트 전셋값은 최고 3000만원 상승했다. 더욱이 중개업소 내 전세물건 부족으로 대치동 현대1차, 대치I`PARK, 선경1~2차에서도 이주에 따른 임차수요가 전세값을 끌어 올렸다.

◇강남구 논현동 경복아파트=이곳은 1월 현재 308가구의 이주가 진행 중이다. 지난해 10월부터 이주가 시작됐고 이달말 이주가 마무리된다. 청실아파트와 달리 가구가 많지 않아 파급효과는 적다. 그러나 서울과 강남구의 전세값이 계절적 비수기와 급등에 따른 조정으로 하락세를 보이는 동안 논현동은 소폭 상승했다. 3.3㎡당 전세값이 서울시가 3만원 하락, 강남구가 32만원 하락 조정된 반면 논현동은 상승흐름을 유지했다. 특히 이주 영향으로 전세물건이 부족했던 논현동 내 신동아, 청학아파트의 전세값은 500만~1000만원 상승했다.

◇강동구 성내동 미주아파트=2010년 12월부터 2011년 6월까지 406가구가 이주한 성내동 미주아파트도 마찬가지다. 가구수가 적지만 성내동 내 위치한 아파트 단지가 적어 전세값에는 큰 영향을 줬다. 이주 기간 3.3㎡당 전세값이 서울시가 54만원, 강동구가 55만원으로 50만원대의 상승세를 보인 반면 미주아파트가 위치한 성내동은 80만원이나 올랐다. 이주 여파가 감지됐던 성내동 내 동방아파트 전세값이 1500만~2000만원 상승하는 등 청구, 선광, 영풍, 삼성2단지 아파트에서도 매물부족이 현실화됐다.

재건축 이주수요로 인한 전셋값 상승세는 올해에도 이어질 전망이다. 2500가구에 달하는 강동구 고덕시영 아파트의 이주로 1월에만 강동구와 고덕동 전세값은 이미 1~3% 올랐다. 게다가 2000여가구를 훌쩍 넘는 대단지인 탓에 고덕동 뿐만 아니라 인접한 시·구까지 영향을 미칠 것으로 보인다. 윤지해 부동산114 연구원은 “고덕동 인근에서 원하는 가격대의 전셋집을 찾지 못한 가구들이 점차 주변으로 이동하면서 전셋값 상승세는 더욱 확산될 것”이라며 “이사철인 2~3월까지 겹쳐 전세불안 요소는 더욱 높아지는 셈”이라고 분석했다.

한편 부동산업계에 따르면 올해 서울시내 재건축 이주예정 가구수는 1만가구가 넘는다. 고덕주공4단지 410가구를 비롯해 송파구 가락시영 6600여가구도 상반기 이주 예정이다. 하반기에도 서초구 잠원동 대림아파트 637가구, 반포동 신반포(한신1차) 790가구가 이주에 들어간다. 이주 단지들이 강동구와 강남구 등에 몰려 있어 올해에도 강남발 전세난이 수도권 전체로 확산될 가능성이 높다.

윤 연구원은 “재건축 이주단계에 접어든 아파트는 준공 20~30년이 지나 전셋값이 최저 5000만원부터 최대 3억원 이내에 머무는 경우가 많다”며 “이때문에 상당수가 강남권 일반 아파트의 비싼 전세값을 감당 못해 신축 연립이나 다세대, 단독주택 등 대체 주거수단을 찾거나 수도권 외곽으로 옮길 것으로 보여 서울외 수도권 지역도 자극을 받을 수밖에 없다”고 밝혔다.

/ 부동산114

배경환 기자 khbae@