①건축물의 건축 ②공작물의 설치 ③토지의 형질변경 ⑤토지분할(건축법 제57에 따른 건축물이 있는 대지는 제외) ⑥물건을 쌓아놓는 행위
우리가 농지나 산지를 가지고 창고. 공장. 주택 등으로 개발을 하기위해서는 어떤 절차가 필요하다. 그것은 바로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법 )에 의한 '개발행위 허가'란 절차다. 즉 개발행위 허가에 관해서는 국토계획법에서 규정한다.
첫번째 건축물의 건축이 있다. 건축법 제2조 제1항 제2호에 따르면 '건축물'은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고, 기타 대통령령이 정하는 것을 말한다. 다만 건축법 11조 제1항에 따른 건축허가 등 건축신고 대상에 해당하지 않는 건축물의 건축과 같은 경미한 행위는 위 법을 적용받지 않는다.
두 번째 공작물의 설치이다. 인공을 가하여 제작한 시설물(건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물은 제외)의 설치다. 다만 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게50t 이하, 부피 50m³ 이하, 수평투영면적 25m² 이하인 공작물의 설치나 도시지역, 자연환경보전지역, 지구단위계획구역 외의 지역에서 무게가 150t 이하, 부피 150m³ 이하, 수평투영면적 75m² 이하인 경미한 공작물의 설치는 적용되지 않는다.
네번째 토석채취다. 흙, 모래, 자갈, 바위 등의 토석을 채취하는 행위다. 다만 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외한다. 또 도시지역, 지구단위계획구역에서 채취면적이 25m² 이하인 토지에서 부피 50m³이하의 토석 채취와 도시지역·자연환경보전지역·지구단위계획구역 외의 지역에서 채취면적이 250m² 이하인 토지에서의 부피가 500m³이하인 토석채취 같은 경미한 행위는 제외한다.
다섯번째 토지분할이다. ①녹지지역. 관리지역. 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고 하는 토지분할 ②건축법 제57조 제1항에 대지의 분할제한 : 건축물이 있는 대지는 대통령령이 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.
('대통령령' 건축물이 있는 대지의 분할 제한은 1)주거지역:60m² 2)상업 3)공업지역 :150m² 4)녹지지역:200m² , 5) 1)-4)까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역 : 60m² 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할 등을 말한다.)
③관계 법령에 의한 허가·인가 등을 받지 아니하고 하는 너비 5m이하로의 토지분할 다만 1)사도법에 의한 사도개설허가를 받은 토지의 분할 2)너비 5m이하로 이미 분할된 토지의 건축법 제57조 제1항에 따른 분할제한면적 이상으로의 분할 등 경미한 행위는 그러하지 아니한다.
여섯번째 물건을 쌓아놓는 행위다. ①녹지지역 또는 지구단위계획구역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 25m² 이하인 토지에 전체무게 50t 이하, 전체부피 50m² 이하로 물건을 쌓아놓는 행위 ②관리지역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 250m² 이하인 토지에 전체무게 500t이하, 전체부피 500m³ 이하로 물건을 쌓아놓는 행위 등 경미한 행위는 그러하지 아니한다.
다음번엔 개발행위절차를 알아보자.
이진우 소나무 부동산연구소장
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