윤곽 드러난 주택 공급대책…"집값안정 vs 효과 제한적"

부동산 전문가 5인 진단
용적률 상향, 유휴부지 활용 등 핵심

[아시아경제 문제원 기자, 김유리 기자, 임온유 기자] 정부가 조만간 발표할 주택공급 대책의 윤곽이 잡히고 있다. 핵심은 서울 도심 용적률 향상, 태릉골프장 등 유휴부지 활용, 3기 신도시 주택공급 확대 등 3가지로 좁혀진다. 즉 서울 주변에 다른 용도로 사용되는 국공유지를 찾아내 아파트를 짓고, 서울 등 수도권의 새 아파트는 최대한 고밀도로 지어 공급을 대폭 늘리겠다는 의미다.

개발제한구역(그린벨트)을 지키기로 한 상황에서 정부가 마른 수건 짜듯 공급확대 방안을 찾고 있지만 전문가들은 벌써부터 우려를 표한다. 용적률을 높이고 국공유지를 활용해도 획기적인 인센티브 없이 상당부분 임대주택으로 활용한다면 또다시 시장에서 외면받을 가능성이 크다는 설명이다. 일각에선 주거환경 하락과 도시다양성 훼손 등 심각한 부작용을 낳을 것이란 우려도 나온다.

27일 정부 관계자에 따르면 기획재정부, 국토교통부 등 정부 부처와 더불어민주당은 이르면 이번주 주택공급 방안을 확정해 발표한다. 대책은 앞서 7ㆍ10 대책에서 나온 ▲도심 고밀 개발 ▲3기 신도시 용적률 상향 ▲도시 주변 유휴부지 발굴 ▲공공재개발ㆍ재건축 ▲도심 공실 활용이 중심이 될 전망이다.

◆고밀개발, 도심 공급확대 기대 속 '임대'가 변수= 정부는 서울 도심 주택공급을 늘리기 위해 용도지역 중 준주거지역의 용적률을 높이는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 현재 관련법상 준주거지역의 용적률은 최대 500%이지만 서울시는 조례를 통해 400% 이하로 제한하고 있다. 용적률을 상향하고 서울 아파트 최대 층수를 35층 이상으로 높이면 공급량이 늘어난다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "수익성이 악화된 재건축 추진 단지는 용적률 상향이 기회일 수 있다"며 "추가분담금 여력이 없는 단지는 사업을 추진할 수 있다"고 설명했다. 다만 정부는 이렇게 늘어난 공급량 중 상당수를 임대주택으로 돌릴 예정이어서 민간의 참여가 적을 수 있다는 지적도 나온다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "민간부지는 민간이 사업성을 따져 진행 여부를 결정하는 것이기 때문에 인센티브가 명확해야 할 것"이라고 설명했다.

◆국공유지, 중산층용 일반분양 비중 높여야= 정부는 서울 노원구 태릉골프장과 서초구 옛 한국교육개발원 부지, 강남구 서울무역전시장(SETEC) 부지 등을 활용하는 방법도 유력하게 검토 중이다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 "기존에 정부가 갖고 있던 부지들이기 때문에 공급 속도가 빠를 것"이라며 "효과적인 대책"이라고 설명했다.

하지만 이 역시 상당수 물량이 신혼부부ㆍ서민용 소형ㆍ임대주택 위주로 지어진다면 효과가 반감될 수 있다는 지적이다. 양지영 양지영 R&C 소장은 "지금은 일반 사람들이 원하는 주택 물량이 필요한 시점"이라고 조언했다. 중산층용 일반분양 물량을 얼마나 넣느냐가 관건이라는 것이다.

큰 틀의 도시계획도 고려해야 한다는 비판도 나온다. 김덕례 실장은 "공급대책을 찾을 때 국제도시인 서울의 도시계획과 공간기능 역시 고려해야 한다"며 "특히 SETEC은 서울 주요 지역에서 전시 역할을 하는 곳이다. 절박하게 부지를 찾는 심정도 알지만 도시가 가져야할 다양한 기능을 놓지 말아야 한다"고 말했다.

◆신도시ㆍ택지지구 공급확대…서울수요 흡수에는 제한적= 정부는 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 5개 3기 신도시 용적률을 상향하는 방침도 확정했다. 신도시 외 기존 택지지구 물량을 늘리는 방안도 추가될 전망이다. 일단 규모의 경제가 가능해 양적인 공급 확대 효과는 가장 클 것으로 예상된다.

다만 서울로 집중된 매수심리를 분산할 수 있을지에 대해선 의견이 나뉜다. 안명숙 센터장은 "3기 신도시는 이미 지정해 추진하고 있는 곳인 만큼 빠르고 효과적으로 공급량을 늘릴 수 있다"고 진단했다.

함영진 직방 빅데이터랩장 역시 "3기 신도시는 서울에서 멀지 않아 공급량이 는다면 서울 입성 수요의 분산 효과는 어느 정도 있을 것"으로 내다봤다. 반면 권대중 교수는 "서울 수요를 전혀 흡수하지 못하는 건 아니겠지만 서울 집값에 영향을 주진 못할 것"이라며 "서울에 집을 살 수 있는 여력이 있는 사람들이 3기 신도시로 가겠느냐"고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr
김유리 기자 yr61@asiae.co.kr
임온유 기자 ioy@asiae.co.kr