토지말고 건물로도..바뀐 '기부채납' 아시나요

서울시내 재개발·재건축 및 대규모부지 개발에 탄력 기대돼

[아시아경제 정선은 기자]#1. 지난 1976년 영동2지구 택지개발에 따라 조성된 압구정동 대규모 아파트 단지. 이곳은 서울시가 한강변 통합개발로 추진하는 전략정비구역 중의 한 곳이지만 사업추진이 녹록치 않았다. 서울시는 평균 40층 수준의 스카이라인을 확보할 수 있는 용적률 상향 혜택을 내걸었다. 하지만 지난 14일 열린 첫 주민설명회에서 주민들은 25.5%의 기부채납(공공기여) 비율이 부담스럽다는 반응였다.

1970년대 조성된 압구정동 일대 대규모 아파트단지. 서울시 한강변 통합개발에 따라 최고 40층의 초고층 단지로 바뀔 전략정비구역 계획안에 포함돼 있다. 하지만 토지 기부채납을 포함하는 공공기여율 25.5%가 높다는 주민 반발로 사업진행이 더딘 상태였다.

#2. 레미콘 공장으로 사용돼 흙먼지가 날리는 서울 뚝섬 현대차 부지. 이곳은 110층 글로벌비즈니스센터(GBC)를 짓는 계획이 한동안 제자리걸음였다. 주거에서 상업으로 용도변경되면 용적률이 150%에서 800%로 650%포인트 늘어나는데 이중 10분의6(390%)을 토지로 기부채납할 경우 사실상 초고층빌딩을 짓는 사업추진이 불가능해서다.

흙먼지가 날리고 있는 뚝섬 현대차 부지. 주변 서울숲으로 조깅하는 시민들이 많지만 달리는 레미콘 트럭으로 보행자 교통안전도 보장되지 않는 여건이다. 110층 초고층 빌딩 개발사업이 진행중이었지만 토지 기부채납으로 난항을 겪어왔다.

#3. 서울시내 A 지구단위계획사업에서는 주변공원과 관계없이 자투리 토지에 공원을 설치했다. 주변 도로망과 연계도 소홀했다. B 재개발 사업장에서는 주변 지역 여건과 상관없는 띠 모양의 공원이 조성됐다.

공원, 도로 등 토지로 한정됐던 기부채납 방식이 도서관, 문화체육시설 등 공익목적의 건물로도 가능해졌다. 올 3월 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령 개정에 이어 후속조치로 지난 11일 서울시 도시계획조례 개정안이 확정돼서다. 토지 기부채납에 발목이 잡혔던 서울시내 개발사업 추진에 장애물 하나가 걷혔다.

기부채납은 재개발·재건축 사업 등에서 사업시행자가 기반시설 비용을 일부 부담하도록 하는 것이다. 부동산 개발로 인해 급격하게 인구가 늘거나 주거환경이 나빠지는 책임을 공공에 되돌려 준다는 취지다. 기부채납에 따라 용적률 상향, 층수 완화 등의 인센티브가 제공된다.

지금까지 공공시설로 도로나 공원을 기부채납하는 것이 주된 경우였다. 서울시 도시계획국 자료에 따르면 2007년 대형건축물 건설사업(9개소)의 기부채납 22만3392㎡ 가운데 도로는 11만7332㎡(52.5%), 공원은 5만8696㎡(26.3%)였다. 재개발·재건축 등 정비사업(54개소)에서는 주택재개발(51개)이 기부채납 50만 1563㎡ 중 도로가 25만3274㎡(50.5%), 공원은 17만1652㎡(34.2%)였다. 주택재건축(25개)은 총 16만6418㎡ 기부채납 중에서 도로가 8만3301㎡(50.1%), 공원은 7만2243㎡(43.4%)였다.

하지만 이처럼 토지에 한정된 기부채납은 곳곳에서 파열음을 냈다. 압구정 사례에서 보듯 서울 강남 등 땅값이 높은 지역에서 추진되는 재건축·재개발 사업장에서는 기부채납이 과도하다는 주민들의 반발이 컸다. 토지 기부채납은 사업장 연면적을 줄여 수익성에 영향을 줄 수 있다. 전문가들은 토지말고 건축물 기부채납 방식이 상대적으로 기반시설이 양호한 재건축단지에서 선호될 가능성이 높은 것으로 내다보고 있다.

서울시내 대규모 부지를 개발하는 '신도시계획' 역시 유사한 경우다. 뚝섬 현대차 부지 사례에서 보듯 용도지역 변경에 따라 용적률이 늘어나면 증가한 연면적의 60% 내외를 서울시에 기부채납해야 해서다. 신도시계획은 토지활용 가치는 크지만 용도변경에 따른 특혜논란으로 지지부진했던 서울시내 1만㎡ 이상 대규모 부지를 공공기여를 통해 개발하도록 추진하는 제도다. 현대차그룹 관계자는 "조례개정으로 인·허가에 대한 민관협상이 재개된 데 의미가 있다"며 "구체적인 공공기여 방안에 대해서는 논의중이다"고 설명했다.

기형적 기부채납으로 공공기여 취지가 훼손된 사례도 있다. 민간사업자가 지역여건과 상관없이 비합리적으로 도로, 공원을 설치해서다. 서울시는 지난 2008년 실질적 공공기여가 미흡하고 주변 공공시설과 부조화되는 시설로 기부채납하는 경우를 막기 위한 합리적 설치방안을 마련하기도 했다.

건축물 기부채납은 앞으로 본격적인 운영을 위한 후속절차를 밟게 된다. 본격적인 제도가 운영되면 각종 지구단위계획사업과 재개발·재건축사업, 민간소유 대규모부지 개발사업에도 기부채납 방식이 토지말고 건축물로 확대된다. 사업시행자는 도서관, 보육시설 등 공익용도 건축물을 설치해서 제공하면 건축물의 공사비용을 부지로 환산해서 용적률 인센티브를 받는다. 서울시 관계자는 "기본적인 원칙을 정한 조례 밑에 공사비, 부지가액 산정기준 등 세부사항을 시행규칙으로 마련할 예정"이라고 밝혔다.

정선은 기자 dmsdlunl@