부실이 불러온 '공시가격 대란'

무리한 공시가격 현실화에 시장 반발
조사원 부족, 한계 뚜렷 '예견된 부실'
29일 산정근거 공개…불만해소 힘들어

[아시아경제 조강욱 기자, 문제원 기자] 공동주택 공시가격을 둘러싼 후폭풍이 거세다. 1년 새 공시가격이 90% 넘게 상승하거나 시세를 웃도는 등 납득할 수 없는 사례들이 쏟아지면서 정확성과 객관성, 투명성 시비가 끊이지 않고 있어서다. 정부는 공시가를 "현실화했다"고 주장하지만 현장에선 "깜깜이 산정기준을 바로잡아야 한다"며 전국적 집단반발이 거세지는 모습이다. 일각에서는 정부의 무리한 현실화 로드맵 정책과 주먹구구식 가격 산정이 이 같은 사태를 일으켰다며 이미 ‘예견된 부실’이라는 지적이 나오고 있다.

◆조사원 1명이 2만6000가구 담당 ‘주먹구구식’ 산정 = 국토교통부가 발간한 ‘2020년도 부동산 가격 공시에 관한 연차 보고서’에 따르면 지난해 공동주택 공시가격 조사에 참여한 인원은 520명이다. 조사인원 1인당 맡겨진 공동주택은 845개 동으로 지난해 조사대상인 전국 공동주택이 총 1382만 가구인 점을 고려하면 조사원 1명이 무려 2만6500가구가 넘는 주택을 담당한 것으로 집계된다.

올해 공시대상 공동주택 수는 1420만 가구(1월1일 기준)으로 37만 가구가 늘었다. 지난해와 조사인원이 같다고 가정한다면 올해는 1명당 2만7300가구를 담당한 셈이다. 공동주택은 단독주택과 달리 한국부동산원에서 직접 전수조사해 가격을 정한다. 올해 공시가격 조사 인원에는 거의 변화가 없는 것으로 알려졌다.

◆무리한 현실화 정책에 ‘깜깜이 시스템’ 문제 = 공시가격은 종합부동산세와 재산세 등 각종 세금을 부과하는 기준이 된다. 전문가들은 공시가격 제도가 제대로 운영되고 있는지에 대한 점검 없이 현실화율부터 우선 올리는 것은 순서가 뒤바뀌었다고 지적한다. 일각에서는 정부가 마음대로 조정할 수 있는 현실화율을 통해 징벌적 과세를 하려 한다는 비판마저 나온다.

실제로 같은 아파트단지 같은 동에서 한 라인만 공시가격 등락이 있었고, 반대 라인은 가격변동이 없는 사례가 확인됐다. 한 아파트에서도 앞동은 오르고 옆동은 오르지 않은 사례, 층별로도 다르게 오른 사례 등도 나왔다. 일례로 반포동 소재 ‘반포훼미리아파트’의 경우 101동(84.12㎡)은 공시가격이 8억800만원으로 14.96% 올랐지만 102동(84.63㎡)은 공시가격이 9억6700만원으로 상승률(29.59%)이 2배에 달했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "똑같은 물건에 똑같은 위치임에도 공시가격이 다르게 산정되고 있는 것이 문제"라며 "공시가격을 산정하는 과정에 지역 전문가들이 참여할 수 있도록 공조 시스템을 갖추고, 조사범위를 늘려야 한다"고 지적했다.

◆29일 산정기준 공개…의혹 해소 불투명 = 공시가격 산정에 대한 국민적 불신이 갈수록 커지자 정부는 오는 29일 전국 공동주택에 대한 공시가격 산정 기초자료를 공개하기로 했다. 하지만 시장에서는 산정기준이 공개되더라도 공시가격을 둘러싼 국민적 의혹을 명확히 해소하기 쉽지 않을 것이란 우려가 나온다. 특히 컴퓨터로 특성을 추출해 자동으로 작성되는 산정의견 항목에도 "종합적으로 참작해 평가했다"는 수준으로만 표시돼 주택소유자들이 높은 공시가격을 받아들이기 힘들 수 있다는 지적이다.

서 교수는 "예산이나 인력이 부족하면 공시지가를 매년 책정하기보다는 3년 등에 한번씩 산정하는 것을 고려해볼 필요도 있다"면서 "대신 토지가격 상승률이나 물가인상률 등을 반영해 더욱 철저하게 산정해야 한다"고 강조했다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr
문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr