'주담대' 시세기준 KB→감정원?…대출 0원→4.5억원 시장 혼란

[아시아경제 김유리 기자] # 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 59㎡(이하 전용면적) 일부 타입은 KB 부동산 시세 일반 평균가격이 15억1500만원이다. 한국감정원은 59㎡ 전체 면적이 상한 평균가격 기준으로도 14억4000만원을 넘지 않는다. 대출 한도를 단순 계산하면 KB 시세 기준으로는 '0원'이지만, 감정원 기준으로는 4억4900만원으로 바뀐다(1~4단지 상·하한 평균 13억4500만원 기준). 정부가 시세 15억원 초과 주택에 대해서는 주택담보대출을 전면 금지했기 때문이다.

27일 업계에 따르면 정부가 최근 주택 대출 규제 시 적용하는 시세를 KB 부동산에서 한국감정원 집계로 전환하는 방안을 검토하고 나서면서 시장 혼란을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 앞서 김현미 국토교통부 장관은 25일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 대출규제시 기준을 KB 시세에서 감정원 시세로 전환하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다.

KB 시세는 호가 중심으로 통상 실거래 중심인 감정원 시세보다 높다. 이로 인해 현재 가격대별 주담대 기준에 따른 단순 계산 시 위 사례와 같이 15억원을 넘는 일부 단지가 '대출 0원'에서 '4억원 이상 대출 가능'으로 바뀌기도 하고, 반대로 6억원, 9억원 등 상대적으로 낮은 가격대에선 대출 한도가 오히려 축소되는 상황이 발생한다.

대출 규모가 0원에서 4억 이상으로 급변하는 단지는 대체로 시세가 15억원에 걸쳐 있는 곳들이다. 정부는 지난해 12ㆍ16대책을 통해 투기지역ㆍ투기과열지구 내 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)을 9억원까지는 40%, 9억원 초과분부터는 20% 받을 수 있도록 했다. 15억원 초과 시 대출은 전면 금지됐다. 현재 정부는 KB 시세를 판단 기준으로 삼고 있다.

대출한도를 계산할 때 감정원 시세로 전환하면 기준 시세가 대체로 낮아진다. 이에 따라 15억원 이하 주택은 대출액이 줄어든다. 감정원 시세가 일반적으로 KB 시세보다 낮게 책정되기 때문이다.

예컨대 서울 송파구 가락동 성원상떼빌 108㎡의 경우 KB 시세 일반 평균가는 10억500만원이지만 감정원 상ㆍ하한 평균가는 8억9000만원이다. 이를 기준으로 계산한 대출금은 각각 3억8100만원, 3억5600만원. 시세 기준이 바뀌면 대출 가능액이 2500만원 가량 줄어드는 셈이다. 중저가 아파트도 마찬가지다. 강북구 미아동 SK북한산시티 59㎡는 KB 시세 일반 평균가 6억1500만원이지만 감정원 시세 상ㆍ하한 평균은 5억7500만원으로 내려간다. 대출 한도도 각각 2억4600만원, 2억3000만원으로 1600만원 차이가 난다.

전체적인 상황을 비교해 보면, 지난달 서울 아파트 중간값은 KB 시세 기준 9억1812만원, 감정원 기준 8억4684만원이었다. 단순 계산한 대출 한도는 각각 3억6362만원, 3억3874만원으로 시세 기준 변경 시 2488만원이 줄어든다.

업계에선 중저가 주택 대출이 상당수 줄고, 15억원 초과 단지 일부가 수억원 대출 가능 단지로 바뀔 수 있는 만큼 시장 혼선을 줄이기 위해 기준 전환 고민은 보다 촘촘히 해야 한다고 보고 있다. 현재 상황에선 KB 기준으론 집계되나 감정원 기준으로는 집계되지 않는 시세도 많아 이에 대한 보완도 이뤄져야 한다는 지적도 나온다. 국토부는 "장관의 발언은 신뢰성 있는 통계를 일관되게 사용하는 것이 중요하다는 취지로 언급한 것"이라며 "앞으로 대출규제 시 통계 활용 방식 등에 대해서는 소관 부처인 금융위원회와 협의해 검토해 나갈 계획"이라고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr