늘어난 중저가주택 '갭투자' 정조준

[아시아경제 유인호 기자, 김현정 기자] 문재인 정부의 22번째 부동산 대책 발표가 초읽기에 들어갔다.

이번 대책은 풍선효과가 확산하고 있는 수도권 규제지역 확대 외에 중저가 주택 거래에서 활발하게 나타나고 있는 '갭 투자'를 차단하기 위한 고강도 대책도 포함될 것으로 전해지고 있다.

하지만 시장에서는 이번 대책 역시 그동안 부작용만 반복된 기존 '두더지잡기식' 대책의 연장선이어서 또 다른 풍선효과만 낳을 것이라는 우려가 나오고 있다.

16일 기획재정부, 국토교통부 등에 따르면 정부는 17일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 관계장관회의(녹실회의)를 열고 이날 부동산 종합대책을 확정ㆍ발표한다.

이번 대책은 전세를 끼고 투자하는 갭투자를 정조준할 것으로 관측된다. 지난해 '12ㆍ16 대책'으로 대출 규제를 강화한 이후 높게는 집값의 70%에 달하는 전세를 끼고 주택을 사는 갭투자가 급증했기 때문이다.

실제 국토부가 국회에 제출한 자료에 따르면 올 들어 4월까지 서울과 경기 과천ㆍ하남, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 거래 5만3491건 중 임대 목적 거래는 2만1096건으로 집계됐다.

이는 전년 동기 대비 124.8%나 급증한 거래량이다. 주택 구입 대출 규제가 강화되다 보니 전세를 끼고 집값의 20~30%만 내는 갭투자로 풍선효과가 번진 셈이다.

일단 유력한 대책으로는 규제지역 내 양도소득세 비과세 요건 강화가 꼽힌다. 현재 조정대상지역 내 1주택자는 2년 보유, 2년 거주 요건을 충족하면 양도세를 내지 않지만 보유 및 거주 요건을 각각 3년으로 늘리는 방안이다. 일각에서는 전세를 끼고 주택을 구입한 뒤 일정 기간 내 입주하지 않으면 과태료를 부과하는 방안까지 거론된다.

전세자금대출 요건을 강화하는 방안도 대책 테이블 위에 오른 것으로 전해지고 있다. 정부는 12ㆍ16 대책을 통해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 전세대출을 회수하도록 했다. 이번엔 전세대출 회수 기준을 9억원에서 6억원으로 강화하거나 고가 주택 소유자는 아예 전세대출을 금지할 가능성이 높다.

투기과열지구ㆍ조정대상지역 등 규제지역 확대는 기정사실화하는 분위기다. 수도권 투기과열지구를 확대하고 접경지를 제외한 경기 전역을 조정대상지역으로 묶는 방안이 유력하다.

조정대상지역 신규 편입 후보지로는 인천과 경기 군포ㆍ안산, 대전 등이 거론되고 있다. 이미 조정대상지역으로 묶여 있는 수원, 구리는 투기과열지구로 격상될 가능성이 높다.

한국감정원에 따르면 3개월간 집값 상승률을 봤을 때 기존 조정대상지역 중에서 상승세가 두드러지는 곳은 구리시(7.43%), 수원 영통구(5.95%)와 권선구(5.82%) 등이었다.

투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가 주택에 대한 주택담보대출이 금지되고 9억원 초과분의 주택담보대출비율(LTV)은 20%로 낮아진다. 조정대상지역에서는 9억원 이하에는 LTV가 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용된다. 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶이고 청약 1순위 요건도 강화된다.

이와 함께 앞서 주택담보대출을 전면 금지하는 투기과열지구 내 고가주택 기준을 15억원에서 9억~12억원으로 내리는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다.

이 밖에 개인이 법인을 설립해 아파트를 구입하는 등 규제 우회 행위를 견제하기 위한 세제 강화 방안도 나올 것으로 전망된다.

하지만 시장에서는 이번 대책 역시 풍선효과를 낳게 할 것이란 지적이 나온다. 시장의 유동성이 워낙 풍부한 데다 이미 웬만한 대책에 내성이 생긴 상황에서 규제 지역을 확대하고 대출을 묶을 경우 또 다른 비규제지역의 집값만 자극할 수 있다는 것이다.

일각에서는 갭투자를 막을 경우 월세에서 전세로, 전세에서 자가로 올라가는 주거 상향 이동을 막을 것이란 목소리도 나온다.

권대중 명지대 교수는 "정부가 부동산 투자 과열 현상이 보일 때마다 핀셋 규제를 내놓고 있지만 규제는 내성을 만드는 만큼 또 다른 시장 불안이 생길 것"이라며 "갭투자를 막을 경우 실수요자들이 피해를 보는 문제도 생긴다"고 말했다.　 　

유인호 기자 sinryu007@asiae.co.kr
김현정 기자 alphag@asiae.co.kr