허위 유치권.. '역사 속으로'

['버드나무'의 발칙한 경매⑦]유치권 해결하기

▲허위 유치권 행사로 낙찰 이후에도 명도에 어려움을 겪었던 수원의 한 상가 건물 전경

[아시아경제 이민찬 기자]2년 전쯤 수원의 한 식당을 명도 받아야할 일이 생겼다. 식당의 음식 맛이 괜찮아서 점심시간에는 발 디딜 틈 없이 손님이 많았다고 한다. 이런 상가가 경매까지 나오게 된 상황이 믿겨지지 않는 곳이었다.

소유자가 직접 운영하는 식당이기 때문에 다른 내막이 있지 않을까 하는 추측만 해볼 뿐이다. 식당 메뉴는 2~3가지 정도지만 점심시간에 잠깐 장사하고 쉬었다 바로 저녁 손님만 받는 식당이었다. 영업이 꽤 잘 되기 때문에 소유주 입장에선 타인에게 넘어가는 것만은 막고 싶어 하는 듯 보였다.

하지만 1회 유찰 이후 모 건설업체의 유치권신고가 들어왔다. 유치권은 간접이든 직접이든 점유가 필수요건인데 유치권에 대한 점유는 어디에서도 찾아볼 수가 없었다.

처음에는 주인이 직접 식당을 운영하고 있었기 때문에 유치권자가 점유에 실패했다는 생각이 들었다. 점심시간 이후 한산한 시간을 택해 소유주를 찾아갔다.

소유주는 "매각이 됐으니 부동산을 비워줘야 한다는 것은 안다"면서도 "유치권자의 공사 대금은 어떻게 해결해 줄 것인지 답을 달라"고 물어왔다. 어이가 없는 상황이 벌어진 것이다.

공사대금을 받지 못했다며 유치권을 신고한 사람이 채무추심이나 유치권에 대한 권리행사도 하지 않고 있는 것도 의심스러운데, 소유주까지 본인이 발주한 공사대금의 미지급금을 낙찰자에게 변제하라고 하니 적반하장이 아닐 수 없었다.

많은 이사비용을 얻기 위해 이런 허위 유치권을 행사한 것은 괘씸하지만 경제적 파산까지 이른 소유자에게 법을 앞세워 야박하게 하자니 마음이 편치 않았다.

이에 소유자에게 부동산 규모에 의해 통상 지급되는 이사비용을 제시했다. 그러나 소유자는 유치권 비용 전액을 요구하며 억지를 부렸다. 몇 개월 동안 이사비용 협상을 하며 서로의 입장차를 줄여보려 했으나 전혀 줄어들 기미가 보이지 않았다.

매달 많은 금융비용이 지출되는 낙찰자 입장에선 이런 지리한 협상을 계속할 수는 없었다. 마지막 협상 카드를 제시하며 더 이상은 시간을 지체 할 수 없음을 알렸다.
하지만 소유주는 매각대금의 5분의 1에 해당하는 유치권 비용을 지불하지 않으면 한발자국도 떼지 않겠다며 협상의 끈을 놓아 버렸다.

며칠 후 법원 집행관실에서 강제집행 날짜를 통보했고 수차례의 계고를 했다고 한다. 설마 하던 강제 집행날짜가 정해졌다. 내가 해줄 수 있는 마지막 배려는 점심시간이 끝난 이후 한가한 시간대에 맞춰 집행을 해달라는 것뿐이었다.

유치권은 합법적으로 보호 받아야 하는 권리임에 틀림없다. 그러나 유치권은 공시되지 아니함에도 불구하고 우선변제를 받는 결과를 낳아 제 3자에게 예측할 수 없는 손해를 입힐 수 있다. 이 뿐만 아니라 타인의 부동산을 사용하지 못하게 하는 사회경제적 효용을 감소시키는 문제점을 가지고 있었다.

정당하지 못한 유치권 행사가 만연하기 때문에 정부는 얼마 전 유치권 과련 법을 수정하기 위한 입법예고안을 발표하기도 했다. 이제 법이 개정되면 약화된 채권자의 지위와 교환가치의 하락에 의한 채무자의 손실이 최소화 될 수 있도록 기대해본다.

'버드나무' 강윤식(사진)은?

서울에서 태어난 필자는 경매를 업으로 삼은 아버지 밑에서 자랐다. 태어나 바로 경매와 인연을 맺은 셈이다. 1990년대 사업에 실패한 후 본격적으로 경매에 뛰어들었다. 재고의 부담도 없고 번듯한 사무실을 갖춰야할 필요도 없었다. 시간도 자유로웠다. 창의적이고 역동적인 경매의 매력에 푹 빠져 살다 보니 '365일 월세 받는 남자의 고수익 나는 경매'라는 책도 출간하게 됐다. 다수의 방송에서 경매 관련 프로그램에 출연했다. 지금은 뜻을 같이 하는 사람들과 "프리버드"(http://cafe.daum.net/liberalbird)라는 카페를 바탕으로 후배를 양성하고 있다.