한마디로 글로벌 금융위기ㆍ노후위기ㆍ자산위기로 인해 일반 투자자들이 대혼란에 빠진 것이다. 이럴 때는 불황에 강한 부동산을 중심으로 포트폴리오를 재구성하는 '창조석 자산관리 전략'이 필요하다.
둘째, 불황에 강한 부동산을 주목해야 한다. 부동산도 호황에 강한 부동산과 불황에 강한 부동산으로 구분된다. 고급주상복합, 대형아파트, 호화저택 등 실물경기 호황과 함께 상승하는 부동산은 '호황에 강한 부동산'이다. 반면 '불황에 강한 부동산'은 경기불황에도 가격이 하락하지 않거나 되려 상승한다. 대표적으로 다가구, 연립, 다세대주택과 오피스텔, 아파트형공장 등이 이에 속한다.
마지막으로 부동산은 입지가치와 희소가치, 수익가치, 희소가치로 구성된 총체적 내재가치를 따져 '가치투자'해야 한다. 입지가치는 지역특성에 기반한 토지가치로 부동산가격의 70% 정도를 차지할 정도로 비중이 높다. 입지가치는 임장활동과 지가수준, 지가추이로 파악가능하다. 주택의 공급물량이 과다하면 집값이 내리고 과소하면 오르는 희소가치도 중요하다. 최근 부산ㆍ대전등 지방도시의 집값이 상승한 이유는 지난 3년간 신규 분양이 전무했던 결과이며 용인ㆍ파주ㆍ김포 등 수도권의 미분양 이유는 공급과다 때문이다.
이제 향후 10년간은 라이프 스타일의 급격한 변화가 예상된다. 따라서 부동산자산도 대도시, 도심부ㆍ역세권ㆍ중소형ㆍ수익형부동산이 대세를 이룰 전망이다.
경기전망과 관련시켜 볼 때, 올 4분기와 내년 1분기는 자산배분원칙에 따른 자산교체의 절호의 기회가 된다. 지금은 보유하고 있는 부동산을 불황에 강하고 가치있는 부동산으로 과감하게 이동할 때다.
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고종완 RE멤버스 대표
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