부동산 투자자 '투기꾼' 취급하더니…펀드로 간접투자 하라는 정부

홍남기 경제부총리, 2일 부동산시장점검 관계장관회의 주재
임대주택·상가 임대수익 투자자와 공유하는 방식 전망
"가격 상승세 가팔라 매입 여건도 좋지 않아…공모펀드 구조상 빠른 의사결정 難"
부동산 펀드는 투자등급 '5등급' 고위험 상품…판매도 쉽지 않아

[이미지출처=연합뉴스]

[세종=아시아경제 김현정 기자, 장세희 기자, 문제원 기자] 정부가 중기 임대주택 공급 확충의 일환으로 시중의 유동성을 활용하는 공모형 리츠(REITs)ㆍ부동산 펀드 활성화 방안을 확대하기로 한 가운데 시장에서는 벌써 '무용론'이 제기된다. 부동산 매매로 차익을 보거나 민간임대사업을 하는 경제 주체를 '시장교란자'로 규정한 정부가 오히려 부동산 투자 기회를 제공하겠다고 나서는 것은 어불성설이라는 지적도 있다.

2일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 정부서울청사에서 '제11차 부동산시장 점검 관계장관회의'를 주재하고 '질 좋은 중산층 임대주택'을 향후 5년간 6만3000가구 공급하겠다며 "풍부한 시중 유동성을 활용하는 공모형 리츠ㆍ부동산 펀드를 활성화해 중산층을 위한 임대주택 공급을 확대할 것"이라고 밝혔다. 그는 "다수의 일반 국민에게도 부동산 간접투자 기회를 제공하고, 시중 유동성을 생산적인 분야로 유도하면 중장기적으로 임대시장 안정 기반을 구축할 수 있을 것"이라면서 "세제 등 필요한 지원도 강화해나가겠다"고 덧붙였다. 구체적인 방안은 이달 중순에 나올 2021년 경제정책방향에 담을 예정이다.

◆임대주택 펀드, 얼마나 몰릴까= 기재부에 따르면 공모형 리츠ㆍ부동산 펀드는 임대주택과 단지 내 상가를 정부가 직접 매입해 임대 수익을 투자자들과 공유하는 방식으로 조성될 예정이다. 다만 현재까지 투자 대상을 선정하지 못한 데다 일반 투자자의 참여율이 높을지도 불분명한 상황이다. 공공임대의 수익률은 고정적인 만큼 투자자들에게 안정적인 수입을 보장할 수 있을지에 대한 의문도 제기된다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 "가격 상승세가 가파르고 유동성이 예상보다 넘쳐 임대주택이나 부지를 매입하기도 쉽지 않다"면서 "펀드 구조라면 빠른 의사결정도 어렵다"고 지적했다.

부동산 펀드 자체가 투자등급 '5등급'의 고위험 상품으로 분류돼 판매가 용이하지 않다는 점도 문제다. 안 센터장은 "최근 문제가 된 펀드들도 이보다 등급이 낮은 것이었다"면서 "국내와 해외 자산을 통틀어 부동산 펀드가 투자자들에게 좋은 경험을 준 사례는 미미하다"고 설명했다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 2일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '부동산 점검 관계장관회의'에 참석해 모두발언 하고 있다./강진형 기자aymsdream@

◆인센티브 효과는 '글쎄'= 투자자를 유인할 세제 인센티브 역시 제한적이라는 전망도 나온다. 예상되는 세제 혜택은 부동산 간접투자 배당소득에 대한 분리과세다. 정부는 지난해 부동산 리츠에 대한 세제 혜택을 확대한 바 있는데, 당시 5000만원 한도로 부동산 간접투자 배당소득에 대해 9%의 세율로 분리과세했다. 9%는 이자ㆍ배당 등 금융소득 일반 세율(14%)보다는 현저히 낮다.

관련 학계에서는 부동산 직접투자 또는 주식ㆍ펀드 등 다른 자산 투자와 비교했을 때 수익성이 낮아 이 정도 세제 인센티브로는 투자자를 모으기 어려울 것으로 보고 있다. 박기백 서울시립대 세무학과 교수는 "다른 자산에 투자하는 것이 수익률이 더 높다면 세제 인센티브 효과는 크지 않을 것"이라며 "결국 수익이 어느 정도로 예상되는지가 매우 중요하다"고 밝혔다. 홍우형 한성대 경제학과 교수는 "부동산 버블이 깨지기 시작하면 펀드가 반 토막 이하가 될 위험 부담도 있다"며 "다른 펀드와 달리 부동산 펀드에만 혜택을 주면 투자시장이 왜곡될 수 있다"고 말했다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr
장세희 기자 jangsay@asiae.co.kr
문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr