세입자 권한 강화… 전월세 특효일까, 전세대란 악수될까

'임대차 3법' 법사위 상정

'계약갱신청구권 2+2년·전월세상한율 5%' 개정안 유력
임대인 실거주나 철거·재건축 땐 갱신 거부 가능 전망

기존 계약까지 소급 적용·기간 관계없이 1회 갱신 보장
서울 전셋값 55주 고공행진 속 '전세의 월세화' 우려도

[아시아경제 유인호 기자, 이춘희 기자] 전·월세상한제·계약갱신청구권·전월세신고제 등 이른바 '임대차 3법'의 법제화가 초읽기에 들어가면서 전·월세 시장에 일대 변화가 예고됐다. 여당인 더불어민주당을 비롯해 각 정당에서 발의한 주택임대차보호법은 법안마다 강도의 차이는 있지만 그동안 임대차 시장에서 '약자'였던 세입자의 권한을 대폭 강화하는 것이 골자다. 하지만 법 시행에 따른 규제를 피하기 위한 집주인들의 편법이 예상돼 오히려 시장의 물량 부족과 분쟁을 키울 것이라는 우려도 만만치 않다.

27일 국회 법제사법위원회에 상정된 주택임대차보호법은 무려 19건이다. 모두 여당인 더불어민주당과 정의당, 열린민주당 등 범여권이 발의한 법안들로, 임대차3법 중 전·월세상한제, 계약갱신청구권 도입의 내용을 담고 있다.

각 법안이 담고 있는 내용은 제각각이다. 임차인의 주거 안정 보호를 위해 현재 2년의 최초 계약기간에 한해 보장되는 임대차계약의 보장기간을 연장하고, 과도한 임대료 상승을 막기 위해 상한선을 정하는 취지는 동일하지만 법안의 강도는 차이가 있다.

'2+2년'에 상한율 5% 유력… 소급적용에 기존계약도 1회 갱신까지 보장할 듯

정부의 계약갱신청구권, 전·월세상한제, 전·월세신고제 입법 추진에 서울 전역에서는 매물 부족 우려에 매물 부족 현상이 심화하는 분위기다. 26일 서울 송파구 소재 한 아파트단지 내 중개업소 매물란이 텅 비어 있다. [이미지출처=연합뉴스]

계약기간의 경우 2년의 최초 계약 종료 후 1회(2+2) 또는 2회(2+2+2)의 갱신청구권을 보장하는 방안 등이 제시됐다. 김상희 민주당 의원 등은 회당 계약기간을 아예 3년으로 늘리는 법안을 내기도 했다. 같은 당 박주민 의원은 아예 기한을 두지 않는 방안을 제시했다.

전·월세 상한율은 대체로 직전 계약 대비 5%를 제시했다. 다만 김진애 열린당 의원은 "5% 단일 인상 상한의 경우 계약 시마다 5% 임대료 상승이 고착화될 가능성이 있다"며 가구소득 증가율의 평균과 비교해 둘 중 낮은 비율로 상한을 거는 방안을 제시했다. 심상정 정의당 의원은 직전년도 물가 상승률, 이원욱 민주당 의원은 기준금리+3%포인트 등을 법안에 담았다.

현재 가장 유력한 방안은 대부분의 개정안에 포함된 2+2안과 상한율 5%인 것으로 알려졌다. 다만 현재 학제상 초등학교 교육기간이 6년인 점을 감안해 2+2+2안도 검토중인 것으로 전해졌다.

임대인의 권리 침해가 우려된다는 주장을 감안해 집주인이 계약갱신을 거부할 수 있는 사유도 명확히 할 예정이다. 임대인의 실거주나 철거ㆍ재건축 시 갱신 거부가 가능케 할 전망이다.

문제는 임대차 3법 관련해 소급 적용을 놓고 논란이 일 수 있다는 점이다. 당정은 임대차 3법을 기존 계약까지 소급 적용할 방침이다. 임대차 3법 도입 전에 미리 임대료를 올려 전·월세 가격이 폭등하는 부작용을 최소화하겠다는 의도다. 이와 함께 기존 계약에 대해서는 기간에 관계없이 임차인에게 한 차례 계약 갱신을 보장하는 내용도 포함될 것으로 알려졌다.

다만 바뀐 규정을 소급 적용하더라도 계약 만료 6개월에서 2개월 전이면서 법 시행 이전에 세입자에게 갱신 거절을 통보하면 임대차 3법의 적용을 피할 수 있다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이에 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 계약 종료는 집주인의 '확정된 권리'가 된다. 즉 세입자가 임대차 3법을 근거로 2년 더 살겠다고 요구해도 따르지 않아도 된다는 뜻이다. 기존 세입자를 내보낸 집주인들은 앞으로 못 올릴 임대료를 미리 한꺼번에 올릴 가능성이 크다.

커지는 전세대란 우려… 전문가 "보완책 마련해야"

시장에선 정부와 여당이 추진하고 있는 임대차 3법이 도입되면 '역대급 전세대란'이 올 수 있다는 우려가 나온다. 특히 임대차 3법이 이달 말 시행된다면 올해 10월부터 내년 1월 사이에 임대차 계약이 끝나는 세입자들이 집주인과 다툼을 벌일 가능성이 클 것으로 보인다. 서울부동산정보광장에 따르면 2018년 10월~2019년 1월 아파트 전·월세 거래량은 4만3766건이다. 이들 중 상당수가 임대차 3법의 혜택은커녕 도리어 기존에 살던 집에서 쫓겨날 처지에 놓이는 셈이다.

이미 서울 전셋값은 지난해 7월 이후 55주 연속 오름세다. 27일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울 서초구 잠원동 래미안신반포팰리스 84㎡(전용면적) 전세는 이달 16일 16억원에 거래됐다. 5월 같은 면적이 13억5000만원에 거래된 것에 비해 2억5000만원이 올랐다. 서울 마포구 용강동 e편한세상마포리버파크 60㎡는 지난달 13일 6억6500만원에 거래됐으나 이달 2일엔 7억5000만원에 거래됐다. 2주 사이 1억원 가까이 뛴 값이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석부동산전문위원은 "법 시행 전 보증금을 많이 올리거나, 2년이 아닌 4년마다 전셋값이 한꺼번에 많이 오르는 문제가 발생할 가능성이 있다"며 "전세의 월세화가 가속화하고 전세 종말이 앞당겨질 수 있을 것"이라고 예상했다.

이 때문에 임대차3법을 도입하더라도 보완책을 마련해야 할 것이란 지적이 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부가 전·월세 가격 급등 지역이나 시장이 불안한 지역에 대한 유연한 대응이 필요하다"며 "공급 감소가 없도록 정책을 고민해야 해야 할 것"이라고 말했다.

유인호 기자 sinryu007@asiae.co.kr
이춘희 기자 spring@asiae.co.kr