주가 빠지면 부동산 투자한다? "두 시장은 동조관계"(종합)

"주가와 부동산 시장, 경기 안 좋을수록 같이 움직여"

주택 뿐 아니라 상업용도 마찬가지…"포트폴리오 효과 없다"

[아시아경제 김현정 기자] 최근 국내증시가 급락하면서 전통적 '안전자산'으로 분류되는 부동산 시장에 대한 관심이 쏠리고 있다. 그러나 전반적인 경기 하락이 나타나는 상황에서는 주식시장과 주택시장이 동반 하락할 가능성이 높아 투자 위험분산(hedgeㆍ헤지) 역할을 하기 어렵다는 복수의 연구결과가 제시된 바 있어 주의가 필요하다.

30일 코스피지수는 전 거래일 대비 하락세로 출발했다가, 오후 2시18분 현재 전날보다 27.82포인트(1.39%) 오른 2023.87을 기록중이다. 이날을 포함해 10월 20거래일 가운데 코스피는 14거래일 하락, 4거래일 상승, 1거래일 보합세로 장을 마치는 등 불안한 흐름을 보이고 있다.

이 같은 움직임에 투자 시장에서는 대체 투자처로 부동산 시장이 주목받는 분위기다. 펀드평가사 KG제로인에 따르면 최근 1개월 간 국내 부동산 펀드에 유입된 자금만 337억원에 달한다. 문남중 대신증권 애널리스트는 "글로벌 증시의 조정기간이 일단락 되는 11월 중순 이전까지는 달러와 함께 안전자산 선호처로 부동산에 관심이 집중될 것"이라고 전망했다.

그러나 앞선 복수의 연구에서는 상업용부동산 및 주택 시장에 대한 투자가 주식 투자의 대안이 되기는 어렵다고 조언하고 있다. 올해 6월 부동산연구원 학술지에 발표된 '주택시장과 주식시장 사이의 상관관계에 관한 연구'에 따르면 두 시장의 서로 헤지의 역할을 기대하기 어렵다는 결론을 내놨다. 연구는 2004년1월부터 2017년11월 동안 월별 종합주택 매매가격지수와 코스피 지수를 이용해, 시간가변적 상관관계를 추정했다.

코스피 지수가 닷새째 하락하면서 장중 2,000선이 붕괴된 29일 서울 을지로 KEB하나은행 딜링룸에서 딜러들이 업무를 보고 있다. 코스피가 2,000선 밑으로 떨어진 것은 2016년 12월 7일 이후 1년 10개월 만이다. /문호남 기자 munonam@

김상배 경북대학교 경영학부 교수는 "미래 경기가 하락할 것으로 예상되는 경우 우리나라 주택시장과 주식시장의 변동성이 증가하고, 투자자들은 더 높은 위험 프리미엄을 요구하게 된다"면서 "이로 인해 주택가격과 주가는 하락하게 되고, 두 시장 사이의 상관계수는 상승한다"고 설명했다. 김 교수는 이어 "두 시장이 서로 헤지의 역할을 하기는 어렵다는 의미"라면서 "부동산과 주식시장에 동시에 투자하고 있는 투자자가 투자전략과 위험관리 전략을 수립하는 데 유의할 필요가 있다"고 강조했다.

증시와 부동산 시장의 상관계수가 꾸준히 오르는 있는 최근 상황이 이를 뒷받침한다. 한국거래소에 따르면 코스피는 이달들어 전날까지 347.02포인트(-14.81%) 급락했다. 올해 뜨겁게 달아올랐던 서울의 아파트 거래 시장도 이달들어 급속히 냉각되고 있다. 한국감정원에 따르면 서울의 10월 4주 차(22일) 아파트 매매가격지수 변동률은 0.03%다. 9월17일 0.26%, 9월24일 0.10%, 10월1일 0.09%, 10월8일 0.07%, 10월15일 0.05%에 이어 상승폭이 급격히 줄어드는 추세다. 그간 가격상승세를 견인하던 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)는 －0.02%, －0.02%, －0.04%를 기록하며 일제히 마이너스 전환했다. 증시와 주택시장이 서로 투자 대안처의 역할을 못하고 있는 셈이다.

주택 뿐 아니라 투자 목적으로 보유하는 경우가 많은 상업용부동산(오피스) 역시 대안이 되기 어렵다는 연구결과도 있다. 상업용부동산 가격과 임대료, 공실률, 경제성장률, 무위험 수익률, 주식수익률의 변화 추이와 상관관계를 파악한 '상업용부동산시장과 거시경제변수의 연관성에 관한 연구(2010년, 장영길 건국대 부동산학과 박사과정 수료ㆍ이춘섭 건국대 부동산학과 교수)'에서는 "상업부동산시장과 주식시장은 대체관계로 효율적인 포트폴리오 대체 투자 상품이라는 일반적인 인식과는 달리 두 시장 관계는 동조관계"라면서 "포트폴리오 효과가 없어 분산투자의 효과를 재검토 해야한다"고 밝혔다. 이어 "부동산 시장과 거시경제변수들의 상호 밀접한 관계때문에 더 이상 부동산은 안정된 자산이 아니라, 주식처럼 심한 변동과 고수익ㆍ고위험을 수반하는 투자상품으로 리스크 관리가 필요하다"고 조언했다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr