[그린벨트 후폭풍]반복되는 '해제' 요구… 도심 공급체계부터 손봐야

[아시아경제 배경환 기자] 그린벨트 해제를 놓고 국토교통부와 서울시간 폭탄 돌리기로 결국에는 신규 택지 발표에 제동이 걸렸다. 후보지 사전 유출을 시작으로 박원순 서울시장이 그린벨트 해제에 반대 입장을 재차 강조한데다 그린벨트 해제를 통한 주택공급이 장기적으로 집값을 자극시킨다는 논리에 힘이 붙는 것도 영향을 미쳤다.

하지만 정부의 '그린벨트 해제' 요구는 계속 반복될 가능성이 높다. 공공주택을 매년 수 만 가구씩 공급해야하는데다 택지는 여전히 부족해 그린벨트로 눈이 다시 돌아갈 수밖에 없어서다. 이에 시장 전문가들이 택지 확보 대신 도시 공급계획부터 손봐야한다는 주장을 내놓고 있다. 기존 재건축·재개발 사업지를 활용해 보급률을 높여 도심부부터 안정화를 끌어내야한다는 얘기다.

가장 대표적인 게 재건축·재개발 규제다. 규제 완화를 통한 수월한 정비사업이 진행돼야 수요자가 원하는 곳에 신규 아파트가 공급될 것이라는 신호를 줄 수 있어 매물 품귀현상으로 인한 집값 급등이 예방된다는 계산이다.

실제 박 시장의 용산 통개발 발언 후 여의도와 용산 일대 집주인들은 매물은 거둬들이기 시작했고 집값은 호가를 중심으로 뛰었다. 여의도 마스터플랜을 이유로 일대 재건축 심의를 미룬 탓에 신규 공급에 대한 신호 없이 남은 매물만 갖고 수요자나 투자자들이 싸우는 판이 된 셈이다.

강남 재건축 시장은 재건축초과이익환수제 부활로 인한 부작용이 발생했다. 지난 연말까지 관리처분인가를 받기 위한 사업장 수십여곳이 정비일정에 속도를 내더니 올 들어서는 사업시행인가 소식도 듣기 힘들다. 해가 바뀌고 정비를 미루고 있는 사업장들은 현재 부담금 규모를 줄이기 위한 묘책을 만들기 위한 장고에 들어간 상태다.

일각에서는 도시재생 사업의 속도를 조절해야 한다는 주장도 있다. 서울시는 2012년 뉴타운 출구전략 시행 후 총 361곳 중 관리수단이 없는 해제지역 239곳을 대상으로 한 맞춤형 희망지사업 추진 계획을 내놨다. 주민동의에 따른 해제지만 사업성 저하, 정비사업비 부담 등을 이유로 해제를 원했던 만큼 공공지원으로 원활한 재개발이 추진될 수 있도록 유도하면 대규모 공급이 가능한 구조를 갖출 수 있어서다.

실제 최근 교보증권이 발표한 '서울 공급 부족'에 관한 보고서를 보면 서울은 2011년 이후 8년간 누적 6만9398가구 공급 부족 상태다. 국토교통부와 부동산114에서 집계된 통계를 활용한 것으로 서울 입주 물량만 놓고 보면 2015년 2만1293가구, 2016년 2만3763가구, 2017년 2만7697가구, 올해 3만6371가구로 점점 늘어나는 추세지만 신규 입주에서 재건축·재개발에 따른 멸실 물량을 차감하는 방식으로 산출한 순증감 물량은 2015년 이후 올해까지 4년 누적 기준 3만8863가구 부족하다. 당장 재건축·재개발 규제를 풀면 집값 변동의 변수가 있지만 장기 운용 체제로는 더 적합하다는 주장이다.

이번 정부의 그린벨트 해제 요구에 서울시가 대안으로 제시한 유휴부지 활용도 한계가 있다. 서울 시내 유휴철도부지 등 가용 수단을 동원해도 주택 공급량이 제한적인 데다 역세권 개발로 인한 부작용이 일어날 수 있다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "재건축ㆍ재개발 규제 완화는 단기적으로 집값 상승을 불러오겠지만 이를 통해 계속적인 공급이 이뤄지면 가격은 안정되기 마련"이라며 "층수 규제를 완화해 이를 통해 늘어난 물량은 서민·청년층 등에 공급한다든지 하는 대책이 필요하다"고 말했다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr