[광장] 도심 고밀 개발, 문제도 함께 논의해야

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원

최근 수도권 주택 공급을 늘리겠다는 정부 방침으로 부동산이 이슈가 되며 어수선한 상황이 이어지고 있다. 하지만 서울과 같이 이미 형성돼있는 도시에서 주택 공급을 늘리는 것은 무척 어려운 일이다. 집을 지을 땅을 찾는 것부터 힘들기 때문이다. 그래서인지 고밀도 개발을 주장하는 목소리가 힘을 얻고 있다. 주장은 간단하다. 재건축ㆍ재개발 등 구도심의 고밀 개발을 통해 주택 공급을 늘리면 해결된다는 것이다.

원론적으로는 수요가 충분한 도심 내 공급을 늘리는 것이 맞다. 컴팩트 시티 등도 표현은 다르지만 같은 맥락이다. 그러나 기존 도심을 고밀도로 개발할 경우 불가피하게 벌어질 다른 사안에 대해서는 간과하는 분위기다. 만약 이에 대한 사전 논의 없이 단기간에 대량으로 다수의 구도심 개발이 추진된다면 또 다른 문제로 자리잡을 수 있다.

우선 인근 주거지역에 대한 일조권이나 조망권의 침해를 지적할 수 있다. 지난 3월에 경기 과천시에서 단독주택지의 남쪽 방향에 재건축 아파트가 고층으로 들어서자 단독주택 주민들이 재건축 조합을 상대로 제기한 소송이 한 예다. 인천도시공사의 뉴스테이 사업장에서는 일조권 침해를 이유로 인근 아파트에서 제기된 공사중지 가처분 신청을 법원이 받아들여 사업지의 건립 가구 수를 줄이고 일부 층의 층수를 낮추라고 결정했다.

상업지역에 주거시설이 추가되며 발생하는 문제도 있다. 지금도 기존의 오피스텔이나 주상복합 건물에 딱 붙어 신규 건물이 들어서는 일이 드물지 않다. 주거지역에서는 건축법에 따라 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한이 있지만 상업지역에서는 민법에 따라 토지 경계선으로부터 최소 50㎝의 이격 거리가 적용되기 때문이다. 이 때문에 기존 아파트의 거실 앞에 오피스텔 건물이 들어서더라도 현행법상으로는 막을 길이 없다.

더욱 심각한 것은 기반시설의 문제, 특히 교통 문제다. 이는 기존의 도로망이 저밀도로 구축된 구도심에 맞춰 형성된 지역에 대량의 아파트가 새로 들어서면 어떻게 될지를 연상한다면 이해가 쉽다.

지금은 1000가구 아파트가 등장하면 차도 1000대가 따라오고 거주 인원도 그만큼 늘어난다. 이 때문에 서울 강북같은 구도심에 재개발과 재건축이 집중되면 교통문제 대처의 유일한 선택지는 대중교통을 확충하고 효율을 높이는 것이다. 더욱이 도시경관과 쾌적한 정주환경은 고밀개발과 배치될 수 밖에 없는 문제다.

결국 서울 등 주요 지역의 주택공급이 충분치 않다는 이유만으로 무조건적인 고밀도 개발을 대안으로 섣불리 제시하는 것은 피해야 한다. 교과서적인 접근에선 자주 간과하지만 현실에서는 기존 주민들의 이해관계 등 여러 변수가 존재한다. 단순히 주택 공급을 늘리겠다는 목적이 고밀도 개발의 유일한 근거가 되는 일은 없어야 한다. 불가피하게 고밀 공급을 하더라도 좀 더 시간을 두고 이에 따른 부작용을 어떻게 해소할지 진지한 사회적 논의가 함께 이뤄져야 할 것이다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr