KDI "전세금 반환보증, 보증료율 높이고 차등 적용해야"

역전세 등 부동산 경기 악화로 증가하는 보증사고에 대비하기 위해 전세보증금 반환보증 제도의 보증료율을 높여야 한다는 전문가 분석이 나왔다.

문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 12일 '전세보증금 반환보증제도 개선방안'에서 이렇게 주장했다. 최근 임대차 시장은 전세가 하락으로 인해 역전세가 증가했고, 연쇄적으로 깡통전세와 전세사기 등으로 보증사고가 늘어나고 있는 만큼 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 보증료율을 현실화할 필요가 있다고 밝혔다.

한국은행의 경제전망보고서에 따르면 4월 기준 역전세 위험가구는 102만6000가구에 이르렀고, 역전세의 보증금 대비 전세가격 차이 평균액은 7000만원으로 추산됐다. 전세보증금이 제대로 반환되지 않는 것을 의미하는 보증사고는 2018년 2월 임차인 권리 보호를 위해 보증 가입 시 임대인 동의 의무가 폐지되면서 늘어나기 시작했다. 주택시장이 부진했던 지난해 이후 증가 속도가 급상승해 올해 상반기에만 사고 금액이 2조원에 육박했다.

문제는 주거 취약계층이 위험에 노출될 가능성이 높아졌다는 점이다. 정부는 보증사고 증가에 대응하기 위해 반환보증 가입요건을 전세가율 100%에서 90%로, 시세 인정 범위를 공시가의 150%에서 140%로 낮춰 공시가의 126%까지 낮췄다. 문 연구위원이 국토교통부의 전월세 실거래 자료와 공동주택 공시가격을 토대로 분석한 결과 가입요건 강화로 가입대상에서 제외된 주택의 공시가 평균액은 1억3000만원이었으며, 대다수가 3억원 미만이었다.

잠실 주공아파트 5단지. 사진=허영한 기자 younghan@

이에 문 연구위원은 HUG가 운영하는 보증상품 중 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증도 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금반환보증과 같이 보증료율을 높여서 사고에 대비해야 한다고 말했다. 조사에 따르면 전세보증금반환보증의 보증료율은 아파트의 경우 0.115~0.128%, 아파트 외에는 0.139~0.154%, 임대보증금반환보증의 경우 법인은 0.073~1.590%, 개인사업자는 0.099~0.438%로 최고 1.5%를 넘어선다. 보증사고율이 2021년 1.10%에서 지난해 1.55%까지 높아진 만큼 이에 해당하는 수준까지는 높아져야 한다는 것이다.

다만 보증료율을 높이면 취약계층의 부담이 커지기 때문에 이에 대한 할인이나 차등화, 보증료율 일부를 임대인에게 부담하도록 하는 등의 정책이 병행돼야 한다고 덧붙였다. 문 연구위원은 "보증금 반환보증과 달리 전세대출 보증은 가계부채를 늘리고 전셋값을 상승시킬 수 있기 때문에 이를 축소하기 위해 전세보증금 반환보증을 확대해야 한다"고 강조했다.

전세보증금을 무분별하게 갭투자에 활용하는 행위를 막기 위해서는 결제대금예치제도에 쓰이는 에스크로 제도 활용을 검토할 필요가 있다고 말했다. 주택담보대출에 적용되는 주택담보대출비율(LTV)을 활용해 전세가율이 LTV 이상일 경우 LTV까지는 반환보증으로 보호하고, 그 이상의 보증금에 대해서는 에스크로를 적용해 보증금을 보호하는 제도를 제안했다. 문 연구위원은 "전세의 안정적 운영을 위해서는 전세보증금 반환보증제도의 보증료율을 현실화·차별화하고 이를 중심으로 전세 관련 보증제도를 통합할 필요가 있다"고 말했다.

세종=이동우 기자 dwlee@asiae.co.kr