실거주 완화에 갭투자 다시 고개드나

＜아시아경제 자료사진＞

"이번 대책은 갭투자로 집 사서 전·월세 주라는거 아닌가요?" 6·21 부동산 대책이 나온 후 시장에서는 '실거주 의무 요건 완화'가 가장 뜨거운 이슈로 떠오른 상태다. 이미 부동산 커뮤니티 등에서는 "갭투자 전성시대가 다시 열렸다"며 매매가와 전세가 격차가 적은 갭투자 적정 매물 찾기가 한창이다.

22일 KB국민은행 월간 주택가격 동향 시계열 자료에 따르면, 서울 아파트 전세가율은 5월 기준 54.66%로 지난해 11월 54.48%를 기록한 이후 우상향 추세를 그리고 있다. 전국 기준 아파트 전세가율은 지난해 12월 65.91%에서 지난달 66.28%로 5개월 연속 상승세다. 금리인상과 고점론 확산 등으로 집값 상승폭이 둔화하고, 매수심리가 위축되면서 전세가율이 상승하고 있는 중이다. 통상적으로 전세가율이 높아지면 전세를 끼고 주택을 매수하는 '갭투자'에 유리하다.

이런 가운데 정부가 이번 6·21대책을 통해 실거주 의무 요건을 대폭 완화하면서 다소 주춤했던 갭투자 심리가 고개를 드는 모습이다. 복수의 부동산 투자 관련 커뮤니티에서는 실거주 의무 완화에 따른 갭투자 유망 지역을 묻는 질의응답이 활발히 이뤄지고 있다. 특히 "연내에 주택을 매수해서 전월세계약을 맺고, 2년 후 임대료 변동 5% 이내로 갱신·신규계약을 하면 실거주 없이도 비과세를 받을 수 있다"며 구체적인 타임라인을 논의하는 글도 활발하다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "그간 부동산 시장에서 '갭투자'가 투기세력으로 매도된 면이 있지만, 자금여력이 부족한 무주택 실수요자 입장에서는 갭투자는 내집마련을 위한 유효한 수단이었고 임대차 물량공급에도 기여하는 등 긍정적 역할도 적지 않았다"고 말했다.

다만 최근 부동산 시장 상황을 감안하면 전세가율만 보고 갭투자에 나서기에는 리스크가 크다는 지적도 나온다. 실거주 의무 요건 완화가 갭투자에 긍정적인 영향을 미치는 것은 맞지만, 취득세·금리인상·부동산 시장 침체 가능성 등도 주요한 변수라는 것이다. 일각에서는 실거주 요건 완화가 갭투자보다는 '똘똘한 한 채' 현상을 심화시킬 수 있다는 평가도 나온다. 일시적 2주택자 혹은 1주택자가 기존 집을 처분할 경우 그동안 리스크로 제기돼왔던 양도세가 사라진 만큼 기존 집을 팔고 똘똘한 한 채로 갈아탈 수 있기 때문이다.

한편 한편 6·21 대책으로 규제지역에서 주택구입 목적으로 주택담보대출을 받을 경우 기존 주택 처분 기한이 현재 6개월에서 2년으로 늘어난다. 신규주택 전입 의무는 아예 폐지한다. 임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인은 1세대1주택 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주 요건을 면제받는다. 분양가 상한제 적용 주택의 계약자에게 부여되는 최대 5년간의 실거주 요건도 완화된다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr