분양권 막히니 재개발 후끈…'풍선효과' 번지나

수도권·광역시 분양권 전매금지, 재개발 입주권에 관심
사업 추진단계 따라 프리미엄 상승…재건축 대비 초기투자 부담 낮아
다만 사업 지연이나 철회 등 위험도 고려해야

무주택자 A씨는 서울 동대문구 청량리동의 일명 '뚜껑'이라 불리는 무허가주택을 5억4000만원에 매입했다. 이 집의 감정가는 단 2000만원이지만 웃돈(프리미엄)을 5억2000만원이나 줬다. 최근 재개발 관리처분인가를 받은 청량리7구역의 조합원 매물이기 때문이다. 청량리7구역은 이주ㆍ철거를 거쳐 2024년 새 아파트촌으로 탈바꿈될 예정이다. 59㎡(전용면적) 조합원 분양가는 3억5000만원이어서 A씨의 총 투자금액은 3억원대의 추가부담금을 포함해 8억원대다. 인근 래미안 크레시티 59㎡의 시세가 10억원대임을 고려하면 입주 시 2억원 이상의 차익을 기대할 수 있다는 것이 A씨 판단이다.

이르면 7월 말부터 수도권ㆍ지방광역시의 분양권 전매가 금지되면서 재개발 입주권시장에 매수세가 몰리는 풍선효과가 나타날 수 있다는 전망이 나오고 있다. 수도권 청약 당첨이 '하늘의 별따기'인 상황에서 실수요자나 투자자들에게 상대적으로 초기 투자 부담이 적은 재개발 지분 매입이 대안으로 떠오르고 있어서다.

13일 부동산 업계에 따르면 전문가들은 분양권 전매 금지 지역이 수도권ㆍ지방광역시로 확대되면서 앞으로 신축 아파트의 가치가 더욱 높아질 것으로 예상하고 있다. 신축 아파트를 저렴하게 마련하는 대표적 방법이 청약과 분양권 매입인데 청약 당첨이 사실상 불가능한 상황에서 분양권 거래마저 불가능해졌기 때문이다.

충남 천안, 전북 전주, 경남 창원 등 분양권 전매가 가능한 지역으로 시선이 집중될 거라는 전망도 나오지만 수도권에 사는 실수요자와는 관계가 없고 시세차익 실현의 불확실성이 크다는 한계가 있다. 이 때문에 실수요자와 투자자들의 매수심리가 재개발 입주권으로 이동할 것이라는 예상이다.

재개발 입주권이란 재개발 구역 내 토지ㆍ건물 소유주가 조합원 분양을 받을 수 있는 권리다. 일반적으로 보유 지분의 권리가액에 프리미엄을 얹어 거래된다. 프리미엄은 추진위원회 승인→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분 인가 등 사업이 진행될수록 오르는 패턴을 보인다. 프리미엄이 저렴한 사업 초기 단계에 거래할수록 시세차익이 커지는 셈이다. 예컨대 다음 주 일반분양을 앞둔 서울 동작구 흑석3구역 재개발 입주권의 프리미엄은 59㎡ 기준 약 6억~7억원대지만 이주 단계이던 지난해 7월에는 4억~5억원, 관리처분인가 이전인 2017년 4월에는 1억~2억원대에 불과했다. 3년여 만에 가격이 5억원 가까이 뛴 셈이다.

재건축 입주권과 비교해 거래 규제가 덜한 것도 재개발 입주권의 장점이다. 서울 등 투기과열지구 내 재건축 입주권은 조합설립 인가 이후에는 전매가 원칙적으로 불가능하다. 반면 재개발은 관리처분계획 인가 전이라면 얼마든지 거래할 수 있다. 2018년 1월24일 이전 사업시행인가를 받은 구역이면 아무런 양도 제한도 받지 않는다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "수도권 분양권 전매가 금지되면 실수요자는 물론 투자자들도 서울이나 서울 근교의 '똘똘한 한 채' 마련을 위한 재개발 입주권에 관심을 가질 가능성이 크다"면서 "재건축 입주권도 새 집 마련 수단 중 하나지만 가격이 비싼 데다 규제가 많아 접근에는 한계가 있다"고 설명했다.

다만 재개발 입주권이 분양권 대비 가지는 한계도 뚜렷하다. 관리처분 인가 이전 단계의 경우 사업이 지연되거나 좌초할 위험도 배제할 수 없다. 서울시 정비사업 통계에 따르면 재개발 사업의 평균 소요기간은 약 8년2개월로 집계된다. 신축이 귀해지면서 프리미엄이 높게 형성되는 추세인 반면 임대주택 의무 공급 비율이 상향되면서 수익성이 낮아진 것도 단점으로 꼽힌다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "사업의 불확실성이 재건축에 비해 높은 만큼 재개발 투자도 추진 속도에 따라 양극화 현상이 일어날 수 있다"고 말했다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr