새 정부의 도시재생은 기존 대규모 도시정비사업과는 달리 소규모 정비사업이다. 기존 도시정비사업에서는 대규모 정비지구를 계획하고 주민들이 조합을 구성해 재개발사업을 추진하는 경우 관련 규제를 완화해 사업성을 높여주는 방식으로 진행됐다. 따라서 투기적 자본이 집중됨에 따라 부동산 시장의 가격 변동성을 확대하는 한편 높아진 주거비용 때문에 원주민은 재개발된 지역을 떠나야 하는 부작용이 있었다. 대규모 개발사업의 경우 막대한 자금이 오감에 따라 조합과 관련한 이해관계자들의 갈등과 함께 다양한 부정행위가 사업 진행의 발목을 잡기도 했다. 반면 사업성이 높은 도시정비사업을 진행하는 경우 정부나 지자체가 제공해야 하는 도로 및 학교 등 기반시설에 대한 부담을 기부체납 형식으로 해결할 수 있는 장점이 있었다.
이 같은 방식은 기본적으로 정부나 지자체가 주도해 정비할 필요가 있는 기반시설에 대한 책임을 맡는다는 측면에서 볼 때는 원칙에 충실한 재생 방식으로 이해할 수 있다. 기존 방식의 경우 정부의 부담이 적은 반면 이를 해결하기 위해 규제 완화 등을 통한 민간의 투기적 자본을 이용함에 따라 사업의 안정적인 진행 및 주택가격 안정화에 어려움을 겪었던 것과 비교할 때 새로운 도시재생은 이 같은 문제점을 해결할 수 있을 것으로 보인다.
이 정책 성공의 최대 과제는 이를 추진하기 위한 재원 마련에 있다. 정부는 해당 사업을 위해 매년 10조원에 달하는 자금을 5년간 총 50조원 규모로 지원한다는 계획이다. 구체적으로 살펴보면 중앙정부가 2조원을, 나머지는 주택도시기금 및 관련 공사들의 사업비를 이용할 예정이다. 마침 과거 국민주택기금을 도시재생에 사용할 수 있도록 주택도시기금으로 개편해 제도적 환경은 어느 정도 마련됐다고 볼 수 있다.
이를 해결하기 위한 대안으로 사업성 확보와 관련해 다소 유연한 접근이 필요할 것으로 보인다. 물론 정부가 당초 계획한 바와 같이 과도한 개발이익의 창출은 최대한 억제하되 원주민 및 투자자의 적정수익이 보장될 수 있는 수준의 혜택은 필요할 것으로 보인다. 이와 함께 관계 부처 및 지자체의 강력한 협력이 뒷받침되는 경우 새 정부의 도시재생은 당초 기대한 일자리 창출 및 경기회복의 원동력으로 작동할 것으로 기대된다.
고성수 건국대 부동산학과 교수
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