'박근혜 정부' 부동산으로 '돈' 벌고 싶다면

[김인만의 부동산돋보기]3대 복합단지 분양.. 가치 있나?

[아시아경제 김인만 굿멤버스 대표]2013년 분양시장에서 위례신도시, 동탄2신도시, 세종시가 인기를 끌 것으로 기대되고 있다. 이들 3대 분양물량 외 작년 분양시장 최대어를 꼽혔다가 분양이 연기된 판교 알파돔시티, 은평뉴타운 알파로스, 광교신도시 에콘힐 3대 복합단지도 관심을 가져볼만한다.

이들 복합단지는 지난해 분양 예정이다 올해로 연기됐다. 이유는 부동산시장의 침체가 너무 깊어 분양성공을 장담할 수가 없어서였다. 분양가를 낮출 경우 수익성이 떨어지고 분양가를 높일 경우 수익성 악화와 분양실패로 이어질 수 있다. 거기에 분양시장 침체에 따른 개발자금 마련도 차질을 빚었다. 인·허가까지 지연이 되면서 2012년을 보내고 올해 새 정부 출범 후를 기약하게 됐다.

3대 복합단지 사업은 해당 지역의 랜드마크이자 핵심 상업·업무시설이기 때문에 개발이 늦어질수록 인근 주민들의 불편은 더 가중될 수 있다.

3대 복합단지 중 알파돔도시는 제2의 강남으로 불리는 판교신도시에 들어서는 복합단지다. 지난해 6월에 분양 예정이었지만 올해로 연기됐다. 1단계로 추진되는 주상복합 업무시설, 백화점 등은 사업승인이 난 상태다. 주상복합아파트는 전용면적 96~203㎡ 931가구 규모이고 성남시와 사업변경승인 협의 후 분양승인을 받으면 올해 2013년 상반기에 분양이 가능할 것으로 예상된다.

알파로스는 서울 은평뉴타운 중심상업지역에 들어서는 복합단지다. 올 상반기 분양을 목표로 진행 중이며 현대건설에서 전용면적 102~128㎡ 730가구 규모의 주상복합으로 짓기로 했다. 알파로스는 3년 임대인 상업시설을 1년 임대 후 분양하고 일부 업무시설에 오피스텔을 넣는 사업 변경안을 서울시와 협의하고 있다.

에콘힐은 수원 광교신도시에 들어서는 복합단지다. 대우건설, 롯데건설이 지상 68층 1673가구 주상복합과 25층 1715실 규모의 오피스텔 4개동을 지을 예정이다. 올 상반기 사업승인과 함께 공급을 추진 중이다. 지난해 10월 수원시 건축심의위원회에서 백화점 건립에 따른 교통 혼잡을 완화하기 위해 진·출입로를 분리하고 주상복합 건물의 프라이버시 확보를 위한 조치가 필요하다는 에콘힐 건축계획안을 조건부로 의결한 상태다.

그러면 알파돔시티, 알파로스, 에콘힐 3대 알짜 복합단지, 과연 분양 받을 만한 가치가 있을까. 판교신도시 알파돔시티는 신분당선 판교역 접근성이 좋다. 분양가는 3.3㎡당 1900만원대로 주변 아파트보다는 분양가가 높지 않다. 인근 백현6단지가 3.3㎡당 2100만원, 백현1단지는 3.3㎡당 2500만원, 봇들8단지는 3.3㎡당 2300만원 정도다. 판교의 랜드마크임을 감안하면 주상복합이 아파트보다는 거주만족도가 떨어지는 점을 감안하더라도 분양가치는 있을 것으로 판단된다.

은평뉴타운 알파로스는 은평뉴타운 대형미분양에서 보듯 아직은 고급수요가 많이 유입되기에는 좀 어려운 상황이다. 하지만 편의성이 좋고 분양면적도 완전 대형면적은 피했기 때문에 서울 서북부거주자들이라면 가져볼만한 단지다. 알파로스 분양가는 3.3㎡당 1600만원 정도로 예상된다. 주변 현대힐스테이트1단지가 3.3㎡당 1450만원, 우물골2단지 1400만원, 구파발9단지는 1350만원 정도로 급매가격이 형성돼 다소 높은 분양가가 부담될 수 있다. 새로 짓는 랜드마크 주상복합이라도 분양가가 조금 더 조정될 필요가 있다.

광교신도시 에콘힐은 입지가 광교중심부와는 조금 떨어져 있고 신분당선 역 접근성도 떨어진다. 그렇지만 원천호수 진입부에 들어서 조망권이 뛰어나고 경기도청 이전 등 중장기적인 개발 재료가 있다. 광교신도시뿐 아니라 수원, 용인 등 남부권 수요층 흡수도 가능한 장점이 있다. 에콘힐 분양가는 3.3㎡당 1600만원 정도로 예측된다. 광교 랜드마크인 A7블록 광교대림이 3.3㎡당 1500만원, A12블록 광교자연앤힐스테이트가 3.3㎡당 1400만원, A18블록 호반이 3.3㎡당 1250만원가량이어서 주변 아파트 가격보다는 분양가가 다소 높을 것으로 보인다. 부동산시장이 완전하게 회복되기 전까지는 주변 시세에 맞춰 분양가가 조정될 필요가 있다.

3대 복합단지 사업은 수도권 교통 요충지에 들어서는 고급 주거시설이다. 이들 단지의 분양성공은 동탄2신도시 분양과 더불어 새 정부 출범 후 분양시장의 새로운 변곡점이 될 수 있다. 하지만 부동산시장의 침체가 깊고 아직은 소비자들이 지갑을 꽁꽁 닫고 있는 상황이기 때문에 분양가에 따라서 분양성공을 장담할 수는 없다. 분양시장 분위기에 따라 계획보다 분양일정이 다소 늦어질 가능성도 배제할 수 없다.



김인만 굿멤버스 대표