매매 까다롭고, 규제많은 농토, 일반인이 구매하려면

[아시아경제 이규성 기자]헌법의 경자유전원칙에 따라 정부는 농지의 소유자격을 원천적으로 농업인과 농업법인으로 제한해놓았다. 즉 농지는 소유자가 농사를 짓지 않을 경우 소유하지 못하는 게 일반적이다.

하지만 예외적으로 농지의 소유가 가능하다는 게 전문가들의 설명이다. 농업인이나 농업법인이 아니라도 지난 1996년 1월 농지법 시행일 이전부터 소유하고 있는 농지, 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유한 경우, 상속(유증)에 의한 1ha 이내의 농지, 8년이상 농업경영을 하던자가 이농당시 소유하는 1ha이내의 농지인 경우 소유를 허용해준다.

특히 최근 관심이 모아지고 있는 주말·체험영농을 목적으로 소유할 경우, 세대당 1000㎡미만의 농지, 평균경사율이 15%이상이고 농지집단화 규모가 2ha미만인 영농여건 불리 농지는 소유가 가능하다.

그렇다면 우리나라 전체 토지 중에 농지는 어느 정도 될까. 지난해 말 기준으로 농지면적은 174만ha로 전국토의 16.4%다. 이 가운데 논은 101만ha, 밭은 73만ha로 구성되어 있다.

농지는 임대하거나 휴경할 경우 강제적으로 처분해야 하는 불이익을 당할 수 있다. 농사를 짓지 않는데 농토를 소유할 경우 이행강제금이 부과된다. 대신 처분통지를 받은 농지소유자가 해당농지를 다시 경장하면 3년간 처분명령을 유예한 후 유예기간 경과시 이미 부과된 처분의무도 소멸하게 된다.

농지는 매매하기도 쉽지 않지만 임대해 수익을 내기도 녹록치 않다. 정부가 법으로 농지의 임대는 원칙적으로 금지하고 있기 때문이다. 헌법에소 소작제도를 금지해 소유농지를 타인에게 임대·사용대(농지를 무상으로 사용수익하게 하는 것)하는 것을 원칙적으로 금지하고 있다.

◆ 농지, 임차는 자유로와
반면 농지의 임차는 제한하지 않고 있어, 임대가 가능한 농지는 자유롭게 임차 사용이 가능한 특징을 가지고 있다.

예외적으로 농지의 임대를 허용하는 사례는, 농지법 시행이전 소유 농지, 국가·지방자치단체 소유농지, 고령 은퇴농가의 소유농지(60세 이상, 5년 이상 자경), 질병·징집·취학 등 부득이한 사유로 임대하는 농지, 상송농지 및 8년이상 농업경영후 이농시 소유농지(1ha)로 제한다.

전문가들은 향후 이농, 상속 등으로 인한 비농업인 농지소유가 증가할 것으로 내다보고 있다.

실제 지난해 기준농업경영주 60%가 60세 이상의 고령인 점을 감안하면 향후 10-20년 내에 이농·상속으로 인한 비농업인 농지소유는 지속적으로 늘어날 전망이다.

이처럼 까다로운 규제로 인해 농지를 타용도로 사용하기 위해 농지전용도 고려해 볼 만하다. 다른 목적으로 농지를 사용하기 위해선 우선 농지전용허가를 받아야 하는데, 농업진흥지역보다는 이 지역 밖의 농지, 개별입지보다는 계획입지의 경우 농지 전용이 용이하다.

농업진흥지역은 집단화된 우량농지와 농업환경의 보호를 위해 농업생산과 직접 관련되지 않은 토지에 대해 이용을 제한하고 있기 때문이다.

반면, 세종시, 혁신도시, 기업도시, 동탄 2신도시, 대구국가산업단지 등 계획적 개발의 경우, 대부분 전용을 허용하고 있다.

개인의 경우, 단독주택·소매점은 1000㎡, 병원은 1만㎡, 연립주택은 1만5000㎡, 창고시설은 3만㎡이하까지 전용을 허용하고 있다.

◆전원주택 신축하려면, 맹지 구분해야
예컨대 농지에 전원주택을 신축하려면 우선 용도지역을 따져봐야 한다. 농림지역이나 자연환경보전지역 안에선 농업인 주택이 아닌 일반주택의 신축도 불가능하다. 반면 도시지역, 관리지역은 원칙적으로 가능하고 도시지역의 자연녹지지역과 관리지역은 일반주택 신축이 가능하다.

또한 맹지(盲地)가 아니어야 한다. 도로에 접해 있어야 하며, 접해있지 않으면 진입로를 개설해야 건축허가가 가능하기 때문이다. 맹지에 집입로를 개설시 인근 토지소유자와의 합의문제도 나오기 때문에 신중해야 한다.

부지면적도 1000㎡이하여야 한다. 해당 농지의 면적에 관계없이 일반주택은 1000㎡까지 전용을 허용하고 있고, 진입로 개설시 부지면적에 포함된다. 연적개발도 불가능하다. 5년간 연접해 전용한 면적이 합산되기 때문이다.

마지막으로 농지전용허가 심사기준에 적합해야 한다. 해당 농지가 경지정리돼 있거나, 집단화된 농지의 가운데 있으면 전용허가 받기 어렵다. 농지 전용에 따라 인근 농지의 영농에 피해가 없어야 된다. 건축 면적은 용도지역별 건폐율(계획 관리 40%, 자연녹지·생산관리·보전관리 20%)이내에서 가능하다.

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이규성 기자 bobos@asiae.co.kr