HUG "전세사기 '선구제 후회수', 가치평가 기준 모호"

"가치평가 기준·채권회수 방안·재원조달 등 문제"
"공정한 가치평가의 객관적인 평가 기준 없어"
주택도시기금 여유자금 49조원→13.9조원

주택도시보증공사(HUG)가 전세사기 피해자의 '선구제 후회수' 방안이 담긴 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'(전세사기특별법) 개정안에 대해 반대에 나섰다. 피해자 지원이라는 법안의 취지는 공감하나 법안의 현실성이 떨어진다는 지적이다. 개정안 통과 전 임차보증금 반환채권 가치 산정, 채권 회수 방안, 재원 조달 등 충분한 논의가 먼저 이뤄져야 한다는 것이다.

30일 서울 여의도 FKI타워 컨퍼런스센터에서 열린 '전세사기 피해자 보호를 위한 HUG의 역할' 세미나 사진. [사진=박승욱 기자]

김택선 HUG 준법지원처 처장은 30일 서울 여의도 FKI타워 컨퍼런스센터에서 열린 '전세사기 피해자 보호를 위한 HUG의 역할' 세미나에서 "개정안은 공정한 가치평가라는 추상적인 기준만 제시하고 가치평가를 위한 구체적인 기준이 없다"며 "채권 매입기관이 임차보증금 반환채권을 매입할 때 공정한 가치평가를 하도록 객관적인 평가 기준을 명확히 해야 한다"고 말했다. 전세사기특별법 개정안에는 임차보증금 반환채권을 매입할 때 '대통령령이 정하는 방법에 따라 공정한 가치 평가를 거쳐 매입할 수 있다'고 돼 있다.

HUG가 채권을 매입한 뒤 매매대금을 회수하는 방법에 대해서도 문제를 제기했다. 김 처장은 "개정안은 매입과 매각을 통한 회수와 배당절차를 통한 회수를 모두 예정해 매매대금 산정뿐 아니라 매매대금을 전부 지급할지 매매대금 일부 지급 후 사후정산할지 등 추가 절차가 필요하다"고 말했다.

주택도시기금 여유자금 추이. [이미지제공=주택도시보증공사(HUG)]

'선구제'의 재원인 주택도시기금이 줄어들고 있다는 점도 지적했다. 주택도시기금의 주요 수입은 청약저축과 주택채권으로 나뉜다. 청약 순조성은 청약 메리트가 줄고 민간 대비 낮은 금리로 2022년부터 순조성이 마이너스 전환했다. 주택채권은 주택시장 거래가 위축되면서 지난해부터 순조성이 마이너스를 기록하고 있다.

주택도시기금은 시중 대비 낮은 금리로 인한 수요쏠림 현상, 저출산 대응 등 정책적 요구가 맞물려 수요자 대출 증가로 총지출은 증가하고 있다. 하지만 주택시장이 위축되면서 여유자금은 감소하고 있다. 주택도시기금 여유자금은 2021년(49조원)부터 꾸준히 줄어들며 지난 3월 13조9000억원으로 쪼그라들었다.

이날 토론에서는 전세사기특별법 개정안이 도입되더라도 선순위 임차보증금 규모를 확인하기 어려운 점도 제기됐다. 최우석 HUG 전세사기 피해자 경·공매지원센터 팀장은 "법상으로는 전입세대 열람, 확정일자 부여 현황 등을 확인할 수 있지만 임대차 계약 신고가 의무화되지 않은 상황에서 임차보증금 규모 등을 파악하기 어렵다"며 "경매 개시가 안 된 곳 중에서 임대차 계약을 신고하지 않은 곳은 선순위 채권이 얼마인지 알 수도 없다"고 말했다.

임차보증금 반환채권을 매입할 때 HUG의 손실에 대한 논의도 있었다. 김경선 HUG 주택도시금융연구원 보증연구팀 차장은 "HUG에서 '선구제 후회수'로 채권을 매입하더라도 채권 회수가 어려워 기관에서 손실을 떠안을 수 있다"며 "실제 HUG의 보증 채권 회수율을 보면 회수 기간을 4~5년 잡아도 100% 회수가 어렵고 회수율이 점점 떨어지고 있다"고 전했다.

이날 국토교통부, HUG 등 세미나 참석자들은 개정안이 통과되기 전에 충분한 토론이 필요하다고 했다. 이장원 국토부 피해지원총괄과 과장은 "주택도시기금이 원래 청약통장으로 조성된 점을 볼 때 이를 피해자 지원을 위해 쓰는 것이 그 성격에 맞는지 의문이다. 게다가 2022년부터 마이너스로 돌아선 상황에서 보다 충분한 숙의와 토론이 필요하다"고 말했다.

박승욱 기자 ty1615@asiae.co.kr