"월이자만 수백만원"…금리인상에 임대사업자도 휘청

집합건물 다소유지수 감소세

7일 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습 ＜사진=연합뉴스＞

"오피스텔 3채가 다 같은 주인이에요. 여러 채 돌리면서 월세로 생활해 왔는데 집주인이 요즘 매물을 좀 줄여야겠다고 하더라고요."(마포구 A공인중개사무소 관계자)

정부의 세금 압박과 적폐 취급에도 꿋꿋하게 버티던 다주택 임대사업자들이 금리 인상 영향이 가시화하면서 출구전략을 고심하고 있다. 실수요 1주택자에 비해 대출 규모와 비중이 큰 임대사업자들은 금리 인상에 더 빠르고 강하게 노출된다. A공인 관계자는 "재작년 양도소득세·종합부동산세 중과 때도 요지부동이던 임대사업자들이 작년 말부터는 매도 문의 연락을 종종 해온다"며 "과도한 이자 부담에 직면해 미리미리 매물 조정에 들어간 것으로 보인다"고 설명했다. 그는 이어 "실거주 주담대 대출자는 금리가 1%포인트 올라도 사실 한 달에 몇만 원 더 내면 되는데, 임대사업자는 0.25%포인트만 올라도 임대물건 수에 따라 이자부담이 월 수백만원 늘어나게 된다"고 했다.

임대사업자는 대부분 일반적 주택담보대출이 아닌 사업자대출로 부동산을 매입하고, 세입자로부터 월세를 받아 대출 이자를 감당해왔다. 사업자대출은 주담대에 비해 높은 담보인정비율(LTV)을 적용받아 레버리지(지렛대)를 극대화할 수 있으나, 그만큼 금리 변화에 따른 리스크가 크다. 게다가 원금과 이자를 동시에 갚아나가는 주담대와 달리, 임대사업자대출은 이자만 내면서 1년 단위로 대출을 연장하는 구조다. 고정금리라 하더라도 1년 만에 높아진 금리 영향을 직접적으로 체감하게 되는 것이다.

이런 추세에서 다주택자 비중도 감소세가 가팔라지는 모습이다. 법원 등기정보광장에 따르면 ‘집합건물 다소유지수’는 지난해 12월 16.12를 기록하며 전년 대비 약 2.5% 감소했다. 이 지수는 전체 집합건물 소유자 중 2채 이상 소유한 사람의 비율이다. 지수값이 작아지는 건 다수의 집합건물(아파트·연립주택·다세대주택·구분상가·오피스텔 등)을 소유한 사람의 비율이 감소했다는 의미다.

다만 다주택·임대사업자들이 금리인상에 부담을 느끼더라도 대대적으로 매물을 내놓기는 어려울 것이란 전망도 있다. 지난해 6월부터 양도세 최고세율이 82.5%(지방세 포함)로 올랐기 때문이다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "차익의 팔할을 세금으로 내야 하는 상황에서 이자부담 때문에 매물을 던지기도 쉽지 않다"며 "오히려 이자비용을 임차인에게 전가할 가능성도 적지 않다"고 했다. 금리 인상에 따른 다주택·임대사업자발(發) 공급 효과는 기대하기 어렵다는 것이다.

다주택자들이 일부 내놓는 매물은 수도권 핵심지가 아닌 지방 비인기 지역 매물인 경우도 많다. 울며겨자먹기로 매물을 내놓는 경우에도 매매보다는 증여를 택하는 추세다. 부동산원에 따르면 지난해 서울 주택 거래 시장에서 증여가 차지하는 비중은 9월 7.8%, 10월 10.8%, 11월 11.4%, 12월 14.6%로 꾸준한 오름세다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr