[재초환 시스템, 이대로 좋은가③]"20년 살았는데 내가 투기꾼인가?"

[아시아경제 배경환 기자] "집값이 9억원이 넘지 않아 2년전부터 주택연금을 이용해 노후를 보내고 있습니다. 저같이 소득이 없는 사람은 무슨 돈으로 재건축 부담금을 내놔요?"

서울 서초구 반포현대 아파트에 통보된 재건축 부담금이 적정한지를 둘러싸고 벌어지고 있는 갑론을박이 실수요자의 '주거권' 위협 논란으로 확대되고 있다. 강남 재건축 주민들은 "부담금을 내려면 평생 살던 집을 팔고 다른 동네로 떠나야 할 판이다. 정부가 무슨 권리로 이사를 하라고 압박하는 거냐"고 반발한다. 반포현대 아파트 등 일부 재건축 조합원은 인터넷 등 커뮤니티 공간은 물론 해당 구청에 직접 항의도 하고 있다. 일각에선 "차라리 재건축을 하지 말자"는 목소리까지 나온다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "환수제는 아직 매도하지 않은 아파트에 대해 세금을 부과하기 때문에 부담할 능력이 없는 소유자는 아파트를 처분해야 할 상황이 올 수 있다"며 "자칫 부동산 시장이 왜곡될 수 있다"고 지적했다.

주거권 위협과 함께 다중과세 논란도 증폭되고 있다. 부동산 거래시 이미 양도소득세를 내고 있고 보유 기간에는 보유세를, 가족간 이전시에는 상속ㆍ증여세까지 내고 있는 상황에서 재건축 개발이익에 대한 세금은 이중, 다중 규제라는 얘기다. 이렇게 되면 재건축 과정에서 조합이 부담해야 할 부담금도 재논의 해야 한다는 게 일부 정비업계의 주장이다. 서울시내 재건축 사업의 경우 조합이 개발이익 일부를 공공시설이나 임대주택 등 기부채납 방식으로 사회에 환원하고 있다.

이렇다보니 반포현대를 계기로 부작용을 감안한 관련 법률 개정안은 더욱 주목 받고 있다. 현재 국회에서 논의 중인 환수 대상에서 장기보유자를 제외하는 방안으로 '20년 이상 토지 등 소유자'에 대한 재건축 부담금을 면제하는 내용이 골자다. 예컨대 1가구 1주택자로 수십년간 주택을 갖고 있다가 조합원이 돼 투기꾼으로 몰린 경우, 또는 높은 가격으로 주택을 매입해 부당하게 이익을 환수당할 수 있는 경우 등에 대한 구제책이다. 하지만 이 역시 치밀하지 않다. 장기보유를 규정하는 기준을 삼아야 하는데 이를 구분하는 작업 자체가 논란인 데다 장기보유자만 제외하고 산정할 경우 나머지 주민들이 부담해야 하는 액수만 더 커질 수 있어서다.

반면 정부 입장은 단호하다. 정부는 "(반포현대의 경우)1억3500만원을 부담금으로 내더라도 2억원의 초과이익은 조합원 몫으로 돌아간다"며 강경한 태도다. 조합원이 정상주택가격상승분에 더해 2억원 가량의 초과 이익도 얻을 수 있으므로 재산권 침해는 물론 주거권 위협 소지는 없다는 것이다.

전문가들은 서울 등 투기과열지구에서 조합설립 후 재건축 조합원 지위 양도를 금지한 지난해 8ㆍ2부동산대책에서 10년 이상 장기 보유자 등 일부의 퇴로를 열어준 것처럼 재건축초과이익 환수제에서도 장기 실거주자들을 배려할 필요가 있다고 지적한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "산정 과정부터 명확하지 않은데다 강남 전체를 투기 시장으로 판단해 접근한 결과"라며 "개발 이익이라는 명분으로 사람들의 주거권을 침해하고 있는 것은 아닌지 다시 한번 살펴야 한다"고 밝혔다.

김종규 법무법인인본 대표변호사도 "특정 집단에 부과하는 조세로 좀더 세분화된 기준으로 집행이 돼야 했지만 다양한 변수 등을 전혀 반영하지 않고 있다"며 "현실적인 세 부담능력 등이 고민되지 않아 결국에는 피해자만 양산할 수 있는 만큼 장기 실거주자들에 대한 배려가 필요하다"고 밝혔다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr