[박상언의 부동산재테크]‘사업용·저층’ 오피스텔 투자 공략해 볼만

임대료 분쟁 적고 고층보다 분양가도 낮아 수익률 제고

박상언 유엔알컨설팅 대표

오피스텔 인기가 수익형 부동산 인기에 편승해 하늘을 찌를 듯하다. 하지만 현실에서는 관리상의 어려움 때문에 쉽사리 덤벼들지 못하고 있다. 오피스텔 임대인들의 가장 큰 고민은 월세를 제때 내지 않는 임차인들과의 분쟁을 미리부터 걱정하는 것이다. 최근에 분양하는 오피스텔은 분양가가 너무 고가인 경우가 다반사이기 때문에 시세차익을 내는 것도 녹록치 않다.

이에 따라 안정적으로 임대수익을 올리기 위해 임대료 분쟁이 적은 사업용 오피스텔과 로얄층에 비해 분양가가 낮은 저층 오피스텔 투자를 공략해볼 만하다.

1. 사업용으로 사용되고 있는 오피스텔을 공략하라 = 사업용으로 사용되고 있는 오피스텔은 재계약 시 월세 인상분에 대해 주거용에 비해 그다지 민감하지 않다. 세금계산서로 처리되는 임대료는 대부분의 사업자의 경우 임대료로 지출된 만큼 소득세를 절감할 수 있어서다.

수익형 부동산에 대해 상담하다 보면 사회적인 지위를 가지고 있는 자산가일수록 임차인분쟁에 대한 고민이 많다. 이러한 이유로 자산가들은 수익형부동산을 고를 때 가급적 외곽보다는 임대수익율이 낮더라도 임차인들이 덜 속을 썩힐 것 같은 도심권을 크게 벗어나지 않은 특성이 있다.

결론적으로 공실위험과 임차인과의 월세분쟁이 적고 사무실과 주거용 겸용으로 사용가능하면서 때에 따라 임차료도 쉽게 올릴 수 있는 지역이 답이다.

2. 고층보다 저렴한 분양가의 저층을 공략하라 = 임대를 목적으로 하는 투자자는 고층부보다 분양가가 저렴하고 때에 따라 가격할인도 가능한 저층부를 분양 받는 게 유리할 수 있다.

오피스텔 분양가 책정 시 건설사들은 일반적으로 저층과 고층의 가격차를 5~10%까지 차이를 둔다. 분양 당시에는 상층부가 가장 먼저 분양되지만 임대 시에는 하층부나 상층부나 별다른 차이가 없고 임대료도 대동소이(大同小異)하다. 임대물건의 희소성으로 고층과 저층의 임차가격이 비슷해지는 동조현상이다.

실례로 지난 2005년 준공한 남부터미널 인근의 초소형 오피스텔의 경우 26㎡의 분양가가 2층은 7450만원 , 15층은 8140만원이었다. 하지만 현재 임대료는 2층이나 15층이나 대동소이해서 보증금 1000만원에 월세 60만원선에 형성돼 있다. 33㎡의 경우에도 최초 분양가가 2층은 8600만원, 15층은 9420만원이었지만 현재는 2층과 5층 할 것 없이 보증금 1000만원, 월 60만원 정도에 임대가 맞춰져 있다.

따라서 로얄층을 매입해서 임차인에게 저층보다 10% 높게 임대료를 받아서 수익률을 맞추기는 쉽지 않으니 주의가 필요하다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)

정선은 기자 dmsdlunl@