[강남집값 이번엔 잡힐까]재건축 연한 '만지작'…영향 얼마나

▲두 차례에 걸친 재건축 시공사 선정이 유찰된 고덕주공 2단지 전경

[아시아경제 김유리 기자] 정부가 과열된 강남 재건축 시장을 향해 '재건축 허용 연한 연장' 등 다양한 카드를 만지작 거리면서 시장이 반응하고 있다. 당장은 서울 아파트 값 상승률이 2주째 둔화된 모습이다. 지난주엔 재건축 이슈로 상승을 이끌었던 서초·송파의 오름세 역시 한풀 꺾였다.

전문가들은 그러나 근본적인 문제를 해결하기 위해선 다양한 규제 카드를 모두 펼쳐 경고 식으로 내보이는 것보다 실제 시행 가능성이 커진 순으로 보다 정확한 시그널을 시장에 주는 것이 장기적 안정화에 도움이 될 것으로 보고 있다.

재건축 허용 연한 연장 여부에 대한 관심이 커진 건 최근 김현미 국토교통부 장관의 발언 이후다. 김 장관은 지난 18일 서울 서대문구 가좌행복주택을 방문한 자리에서 "재건축은 구조 안전성에 문제가 없음에도 사업 이익을 얻기 위해 사회적 자원을 낭비한다는 지적이 있는 것도 사실"이라며 "건축물 구조적 안전성이나 내구연한 등 문제를 종합적으로 검토할 필요가 있다"고 말했다.

시장에서는 김 장관의 이 발언을 놓고 재건축 40년 연장 쪽으로 무게추가 옮겨간 것으로 해석했다. 국토부가 재건축 연한 40년 연장을 검토하는 이유는 강남집값 급등세의 원인이 재건축 기대감 때문이라는 판단이 담겼다. 재건축 기준 강화를 통해 새로 지을 필요성이 덜한 아파트의 사업추진에 제동을 걸 경우 자연스럽게 부동산 열기가 가라앉을 것이란 논리다. 당장 올해로 준공 30년을 맞는 강남권 아파트를 비롯해 영향권에 드는 단지들이 들썩였다.

여기에 서울시까지 힘을 싣고 나섰다. 서울시는 지난 25일 "재건축은 수익을 올리기 위해서 존재하는 제도가 아니다. 재건축이 투기 수단으로 악용되지 않고 본래 목적에 맞게 운영될 수 있도록 정부와 충분히 협의, 협력하겠다"며 정부의 재건축 허용 연한 연장 검토에 힘을 싣겠다는 뜻을 밝혔다.

재건축 허용 연한을 30년으로 단축한 박근혜 정부의 부동산 정책에 대해서는 정면 비판에 나섰다. 서울시는 "재건축은 노후·불량하거나 안전에 문제가 있는 주택을 다시 짓는 제도"라며 "당초 서울시 조례에 따르면 40년이 지나야 재건축이 가능했으나 2015년 박근혜 정부 시절 정부는 서울시의 적극 반대에도 불구하고 부동산 경기부양 목적으로 재건축 연한을 30년으로 단축했다"고 말했다. 이어 "많은 전문가들이 현재 부동산 시장 불안의 주요 원인으로 '재건축 연한 단축'을 들고 있다"고 강조했다.

서울시는 지난해부터 현안을 논의해 온 '국토부-서울시 핵심정책 협의 TF회의'를 조만간 개최해 논의를 시작한다는 방침이다. 서울시는 "재건축 등 정비사업의 속도조절을 통해 정부 정책의 실효성을 담보하겠다"고 강조했다.

이같은 움직임 속에 1월 넷째주 서울 아파트값은 0.43% 올랐다(부동산114 분석). 꾸준한 오름세지만 상승률은 2주째 둔화되고 있다. 눈에 띄는 점은 연초부터 서울 아파트 값 상승을 이끌던 서초·송파 등 강남지역 오름세가 둔화됐다는 점이다. 이번주 서초는 0.41%, 송파는 0.46% 각각 오르며 서울 아파트값 상승률 평균 언저리에 머물렀다. 정부가 재건축 가능 연한을 30년에서 40년으로 강화하는 방안을 검토하고 있다는 사실을 비롯해 초과이익환수제 등 '재건축 부담감'이 작용한 결과라고 전문가들은 분석했다.

실제로 전체 서울 아파트 가운데 재건축 아파트값은 0.79%의 상승률을 보였다. 송파(1.88%→0.54%, 재건축 아파트 기준)와 서초(0.80%→0.17%) 지역의 상승률이 둔화됐다. 반면 규제를 피한 강동(1.73%→2.20%)과 강남(0.68%→1.00%) 재건축 아파트는 희소가치가 부각돼 반사이익을 받았다.

재건축 연한 연장의 실효성에 대해선 의견이 갈린다. 재건축의 본래 취지를 살리면서 과열된 강남 재건축 시장도 잡을 수 있을 것이란 의견과 오히려 비(非)강남권 아파트가 연한 강화 피해를 더 많이 볼 것이라는 의견이다.

국토교통부와 서울시 집계에 따르면 서울에서 준공 30년 전후가 된 1987∼1991년 지어진 아파트는 총 24만8000가구다. 이 가운데 강남·서초·송파 등 '강남 3구' 아파트는 3만7000가구로 전체의 14.9% 수준이다. 강동구를 강남권에 포함해도 20% 미만이다. 나머지 80%는 비 강남권에서 영향을 받게 되는 것이다.

정부 시그널 역시 일정치 않다. 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 26일 재건축 연한 규제 강화와 관련해 “강남보다 강북이 더 영향을 받는다”며 "신중히 검토할 생각"이라고 말했다. 이후 기재부 등은 자료를 통해 "종합적인 검토가 필요하고 아직 구체적으로 확정된 사항이 아니라는 것을 말한 것"이라고 밝혔으나 김 부총리의 발언이 김현미 장관이 시사한 바와는 온도차가 있어 논란이 되기도 했다.

이미윤 부동산114 책임연구원은 "정부가 강도 높은 재건축 규제를 연일 발표하면서 규제 받는 대상을 중심으로 위기감이 감돌고 있다"며 "재건축 초과이익환수 부담금이 높을 것으로 예상되는 사업 초기 단지를 비롯해 재건축 가능연한 30년 도래 단지 대상으로 호가를 낮추거나 매물로 내놓는 단지들이 일부 포착되고 있다"고 말했다. 그러나 "재건축 초과이익환수제를 피한 단지를 대상으로 매도 호가 상승이 여전히 나타나 '투기의 불씨'가 사그라 들지 않고 있다"며 "이로 인해 정부가 추가 대책을 내놓을 가능성도 높은 상황"이라고 진단했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr