"450조 전세보증금, 월세화에 가계부채 '뇌관'되나"

하나금융硏 "세입자는 주택매입, 집주인은 보증금 반환 위해 '대출 의존'"

자료:하나금융경영연구소

[아시아경제 조은임 기자]전세의 월세화가 진행되면서 450조원에 달하는 전세보증금이 가계부채 문제의 뇌관이 될 수 있다는 지적이 나왔다. 세입자들은 월세에 부담을 느껴 주택 매입에 나서고, 집주인들은 보증금을 반환해주기 위해 각각 대출에 의존하게 된다는 분석이다.

1일 하나금융경영연구소의 '전세의 월세화와 가계 자산부채구조의 변화' 보고서에 따르면 저금리가 지속되고 주택가격 상승률이 둔화되면서 전세의 월세전환이 빠르게 진행되고 있다. 국토교통부 통계를 보면 월세 가구 수는 2010년 18.2%에서 지난해 21.8%로 늘었다. 올해 상반기 전국 전월세 거래 중 월세가 차지하는 비중은 43.4%에 달했다. 올 상반기 서울 아파트의 전월세 거래 대비 월세거래 비율은 31%로 2년 전에 비해 10%포인트 증가한 것으로 나타났다.

이휘정 하나금융경영연구소 수석연구원은 "국내 전세보증금 규모는 450조원 내외로 추정되는데 이는 전세 임차가구의 자산을 구성하는 동시에 계약상대방인 임대가구의 부채를 구성한다"며 "전세보증금 규모가 이미 상당해 월세 전환에 따른 가계의 자산·부채구조상 변화가 불가피하다"고 전했다.

세입자들의 경우 월세 전환으로 시중에 전세가 품귀를 빚으면서 주택 매입에 나서고 있다. 이는 최근의 주택매매거래량 증가와 중소형 중심으로 주택가격이 상승하는 이유로 언급됐다.

집주인들은 보증금 반환을 위해 주택담보대출 차입에 의존하게 된다. 실제로 임대보증금 부채 보유가구의 절반은 금융자산보다 보증금 부채 규모가 더 커 보증금 반환을 위해서는 추가 차입이 필요한 것으로 분석됐다.

이 연구위원은 "전월세전환율과 주담대 금리간 격차가 4%포인트를 넘어서 집주인들은 월세전환와 추가 차입만으로도 차익향휴가 가능하다"며 "지방에 비해 상대적으로 낮은 주택담보대출비율(LTV)이 적용됐던 수도권에서 지난해 8월 규제완화로 대출차입을 통한 보증금반환 여건이 개선됐다"고 설명했다.

연구소는 이같은 현상을 전세 소멸되는 과도기적 현상으로 이해할 필요가 있다고 언급했다. 단 전세보증금채무는 가계가 부담할 채무임에도 불구하고, 통계상 '가계부채'에 포함되지 않아 전환과정에서 착시를 유발할 우려가 있다고 경고했다.

이 수석연구원은 "사회경제적 변화로 인한 전세제도의 해체 속에 기존 전세보증금은 제도권 대출로의 전환이 불가피하다"며 "최근 주택담보대출 급증세 역시 이러한
맥락에서 세부요인별 현황파악과 대책마련으로 접근해야 한다"고 말했다.

조은임 기자 goodnim@asiae.co.kr