제2금융권 DTI·LTV규제 강화를 보는 세가지 시선

부동산 경기 침체 다시 올수도.. 분양시장 과열 우려

[아시아경제 황준호 기자] 오는 12일부터 제2금융권도 담보대출 규제가 실시된다. 하지만 부동산 시장 반응은 그리 곱지만은 않다.

이번 조치로 집값안정효과는 볼 수 있겠지만 작년과 같은 시장침체가 야기될 수 있다. 또 서민들의 내 집 마련의 꿈은 자금 부족으로 더욱 멀어졌다. 여기에 이번 규제에서 벗어난 신규분양, 재개발, 오피스텔 등의 시장에선 투기세력들이 더욱 만연할 것으로 예상된다는 게 시장전문가들의 관측이다.

◇제2금융권 DTI·LTV 규제 강화 "집값 안정화"= 8일 금융위원회와 금융감독원에 따르면 오는 12일부터 제2금융권에도 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용된다. 이에 비은행권의 투기지역 주택담보대출시 서울 강남 3구에 한해 적용되던 DTI 규제가 수도권 전역(아파트만 해당)으로 확대된다.

먼저 보험사를 통해 서울의 비투기지역에서 주택담보대출을 받을 경우 금액이 5천만원을 초과하면 DTI가 50%, 인천·경기지역은 60%가 적용된다. 상호금융사와 저축은행, 여신전문사는 DTI가 서울 50~55%, 인천·경기지역 60~65%로 정해졌다. 다만 투기지역의 DTI는 종전처럼 40~55%가 유지된다.

DTI는 연소득에서 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율로 소득 수준 등 상환 능력에 따라 대출을 제한하는 제도를 뜻한다.

주택담보인정비율(LTV)도 강화된다. 보험사는 현행 최고 60%에서 50%로, 나머지 제2금융권은 70%로 60%로 하향 조정된다. LTV 규제 대상은 아파트는 물론, 일반주택에도 적용된다.

이를 통해 정부는 제2금융권으로 주택담보대출이 몰리는 풍선효과를 잠재우고 집값 안정화도 이룰 수 있을 것으로 예상했다. 또 미분양 주택 감소효과도 노릴 수 있을 것으로 예측했다.

◇시장안정효과는 탁월.. 문제는 침체= 시장도 정부의 의도처럼 집값 안정세는 더욱 강화될 것으로 보고 있다.

김규정 부동산114 부장은 "지난 9월 은행권의 DTI규제가 수도권 비투기지역으로 확대 실시된 후 한 달간 이미 수요위축과 상승세 둔화, 재건축 가격 하락 등 효과를 내고 있었다"며 "제2금융권까지 DTI규제가 확대되면 주택 수요자들의 자금마련 부담은 더 커질 수 밖에 없다"고 밝혔다.

이에 "정부 규제에 민감하게 반응하는 재건축이나 고가주택을 중심으로 조정기간이 길어지고 하향 조정된 매물도 출시될 전망"이라며 "가격 조정폭도 커질 수 있다"고 덧붙였다.

다만 상대적으로 제2금융권 대출 이용빈도가 높은 서민주택시장과 경매 등이 직접적인 타격을 받아 위축될 것으로 보인다. LTV도 동시에 강화되면서 제2금융권 대출을 이용한 일반주택 시장은 위축될 수 있다는 게 김 부장의 설명이다.

◇분양시장 수요 몰려.. 투기조장 우려= 뿐만 아니라 이번 정책에서 이주비와 중도금 등 집단대출, 미분양주택의 담보대출, 5000만원 이하 소액 대출은 규제 대상에서 제외됐다. 이에 분양권, 재개발 시장에 투기세력들이 몰릴 것으로 관측됐다.

양지영 내집마련사 팀장은 "집값을 안정효과를 누릴 수 있을 것"이라면서도 "중장기적으로는 안정보다는 하락 국면을 맞을 수 있다"고 말했다.

이에 "서민들의 내집마련은 갈수록 힘들어지는 꼴"이라며 "향후 집값이 낮아지면 투기세력들의 부동산 시장 진입은 더욱 쉬워질 것"이라고 전망했다.

이어 "분양시장에서는 전매제한기간이 짧은 곳을 중심으로 분양권 투기거래가 더욱 심화될 것"이라며 "재개발, 오피스텔 등에 자금이 몰리는 풍선효과도 예상된다"고 지적했다.

황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr