강남 알짜 3인방 '삼릉, 반포, 논현'을 주목하라

온기 도는 부동산시장 대응전략

도시형생활주택, 오피스텔 등 소형 주택 안정 수익 보장
분당선 연장 직장인 수요 풍부, 신혼부부 시세차익도 매력적
재건축단지 주의점은?
대지지분 평당가수준 분석을, 공급면적과 차이클수록 부담금 커

[아시아경제 오진희 기자]지난달 서울, 수도권 일대 아파트 거래 건 수가 전월 보다 40% 가까이 오르면서 부동산 바닥론이 힘을 받고 있다. 특히 올해 아파트 시장이 전반적으로 침체됐음에도 상대적으로 관심을 받아온 도시형생활주택, 오피스텔 등 수익형 소형주택 등 내년 안정적 수익을 보장할 수 있는 투자처에 돈을 묻어둘 필요가 있다는 지적이 나오고 있다.

이에 따라 강남지역에도 이와 관련한 부동산 상품에 대한 투자가 관심을 모으고 있다. '강남' 자체가 가지고 있는 입지와 풍부한 월세수요만 감안해도 매력적이고, 여기에 낙후된 지역의 정비 가능성까지 긴 안목으로 접근해도 투자가치가 유효하다는 주문이다.

도시형생활주택 등 소형임대사업 그리고 재건축 사업과 함께 세곡지구에서 분양되는 보금자리주택, 강남권에 몰려있는 장기전세주택과 재건축 일반분양 물량, 유망 재개발구역 공급물량 등도 관찰 대상에 넣어둘 필요가 있다.

내년 하반기 개통되는 분당선 연장선 구간

◆내년 개통 삼릉역 인근을 주목하라= 한강변을 타고 압구정동에서 시작해 청담동까지 이어지는 지역에는 압구정 구현대아파트(1억원 이상)와 한남대교 남단 미성아파트(9000만원 상당), 삼익아파트(5700만원) 등 대지지분만 3.3㎡당 6000만~1억원 이상을 호가하는 집들이 밀집돼 있다.
　　
하지만 지도를 살펴보면 한강변 아파트 단지 아래로 단독, 다세대, 다가구 주택들이 밀집된 지역들이 눈에 보인다. 강남이라고 모두 재건축, 신축 아파트들만 우후죽순 서있는 것이 아니다.

최근 수익형 임대상품이 부동산 시장에서 각광받으면서 강남지역내 외국인을 비롯한 직장인 임대수요가 풍부한 역세권 소형 임대주택들의 투자가치 역시 강조되고 있다. 하지만 매입할 단독주택이나 토지가 많은 것은 아니라서 임대주택사업을 겨냥한 투자자들에게는 그만큼 희소성이 크다.

특히 내년 하반기에는 분당선 연장구간이 가동된다. 강북 왕십리와 수원을 연장해 건설하는 광역전철망으로 11월 말에는 선릉~왕십리 구간과 죽전~기흥 구간이 개통된다. 강남을 관통하는 구간으로는 선릉~삼릉~강남구청~청담~성수~왕십리역으로 이어지게 된다.

따라서 새로 생기는 삼릉역 주변 논현동 일대의 소형 주택사업이 벌써부터 관심사다. 직장인 수요도 많고, 보증금 1000만원에 80만~100만원의 비싼 임대료라는 요소가 투자자들의 눈길을 끌고 있다.

이 주변 땅값은 보통 2500만~2700만원 수준이다. 비싼 땅값에 공사비를 합치면 수십억이 들지만 강남 부자들은 예금금리보다 높은 평균 6% 이상의 수익률을 기대하며 공동투자 등에 나설 의향도 비추곤 한다는 게 부동산 컨설팅 업체 관계자들의 이야기다.

　
한 사례로 최근 논현동 내 단독주택 지역의 땅을 매입해 도시형생활주택을 짓는 사업이 추진되고 있다. 제1종 일반주거지역으로 대지면적은 486m²(147평)에 건축면적 211m²(63평)짜리 총 4층짜리 건물이 들어설 예정이다. 최근 주차장 완화로 총 29가구에 6.97대를 구비하면 된다. 각 실당 분양면적은 22m²(6평 수준)으로 30가구 미만이라면 건축심의도 받지 않아 사업진행이 수월하다.

이번 사업의 투자자문을 해 준 장인석 착한부동산투자연구소 소장은 "이럴 경우 땅값은 32억원까지가 최대인데 공사비를 8억원 정도로 할 때 40억원의 투자비가 소요된다"면서 "한 달에 2500만원 이상의 수익으로 볼 때 약 7%정도를 기대할 수 있게 되는데 땅의 경사 기울기가 있기 때문에 지가를 좀 더 저렴하게 해 더 높은 수익률을 기대해볼 수 있다"고 설명했다.
　　
◆반포, 논현 등 재건축 유망지 소형주택도 매력적= 반포동 일대 재건축 개발 가능성이 엿보이는 지역의 소형주택 매입도 추천되고 있다. 임대수익과 함께 장기투자를 전제로 한 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다. 반포 1동에 나와 있는 신축 원룸 매물을 살펴보면 대지지분이 4500만원 수준으로 건물평수는 29.7m²(9평)으로 매매가는 2억5000만원 정도다.

박상언 유앤알컬설팅 대표는 "반포1동 주택밀집지역은 앞으로 유도정비에서 전략정비 지역으로 구청장이 지구단위계획을 추진 중에 있다"면서 "이런 호재와 재건축 아파트 호재들이 함께 맞물려 앞으로 투자가치가 더 커질 것"이라고 말했다.

문제능 LBA부동산 지오랜드 대표 역시 "강남의 다세대 주택들을 살펴보면 대지지분값이 3.3m²당 3000만~4000만원대 인 매물들이 나오고 있는데 특히나 예비신혼부부라면 비싼 아파트 전세매물 보단 소형이긴 하지만 향후 투자가치를 감안해 이들 매물을 구입하는 게 현명한 선택이라고 조언하고 싶다"고 전했다.

같은 값이면 환경이 좋은 신축 아파트 보다는 아직은 낙후돼 있지만 2인 가구에 맞게 소형주택을 매입해 신혼집으로 삼는다면 중장기적으로 투자수익을 충분히 향유할 수 있을 것이란 이야기다.

이는 비단 여유있는 예비 신혼부부들에 대한 조언이 아니라 임대수익과 향후 시세차익을 노리는 투자자라면 눈여겨볼만한 상품일 수 있다는 지적이다.

　　
◆기지개켜는 재건축 단지는 대지지분 평당가 따져야=서울 집값 향방의 바로미터로 알려진 강남권 재건축 아파트 거래도 늘면서 급매물 시세도 오른것으로 나타났다. 해당 집값도 10월말부터 상승세로 돌아섰다. 개발 호재와 사업추진 기대감 등으로 매수세가 유입되는 모습이다.

이중에는 강남구 재건축 아파트가 잠실, 분당 등에서 기존 단지를 매도하고 유입되는 수요로 급매물이 소진되고 있는 분위기다.

송파구역시 최근 꾸준히 상승세를 이어가고 있다. 특히 잠실동 주공5단지는 내년부터 취ㆍ등록세 감면 혜택 종료로 이를 피하려는 수요가 유입되기도 했으나 급매물이 없는 상황이다.

닥터아파트에 따르면 잠실동 주공5단지 113㎡가 지난주에만 6500만원 오른 11억5000만~11억7000만원, 잠실리센츠 109㎡A가 1000만원 오른 9억~10억5000만원의 수준을 보이고 있다.

강동구 고덕주공7단지는 지난 14일 서울시가 재건축 계획안을 통과시킨 영향이 컸다. 상일동 고덕주공7단지 59㎡가 최근 한 주동안 750만원 오른 5억9500만~6억원이다. 고덕주공6단지 59㎡가 250만원 오른 5억5500만~5억9000만원이다.

특히, 흑석뉴타운의 흑석뉴타운센트레빌Ⅱ도 전용 56∼177㎡ 규모 963채로 구성된 가운데 190채가 일반분양에 들어가 시장참여자들의 관심도를 높이고 있다. 한강 조망권이 탁월한데다 국립현충원 등 녹지공간이 인접해있어 매력을 더한다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "최근 재건축 매수세는 실수요보다는 투자수요를 대변하고 있어 단순한 저가매물에 대한 매입수요로 바닥론을 논하기는 아직까지 힘들다"면서 "내년 3월 이후 규제환경의 변수에 따라 상황은 달라질 수 있다"고 언급했다.

부동산 전문가들은 재건축 투자 시 대지지분 3.3㎡당가 수준을 분석해야 한다고 조언한다.

이미윤 부동산114 연구원은 "대지지분 비율은 조합원 감정평가 기준이 되므로 공급면적과 대지지분 3.3㎡당 가격 격차가 클 경우 추가부담금이 커질 수 있기 때문"이라고 전했다.

강남 재건축 단지를 살펴보면 5층이하 저밀도 재건축 단지는 공급면적보다 대지지분 비율이 높아 공급면적 3.3㎡당가 가격 수준이 대지지분 3.3㎡당가보다 낮다. 상대적으로 고층 아파트는 대지지분 비율이 낮아 대지지분 3.3㎡당가 수준이 공급면적보다 높다.

또한 매매가격 수준이 높은 강남구 재건축 단지가 강동구보다 대지지분과 공급면적 가격 격차가 크다.

오진희 기자 valere@