[논단] DSR, 그때는 맞고 지금은 틀리다?

채상욱 부동산 애널리스트

DSR, 아마도 최근 2년 안에 대출을 조금이라도 받은 사람은 이 단어가 익숙할 것이고, 그렇지 않다면 처음 듣는 이도 있을 것이다. DSR은 Debt to Service Ratio(총부채의 원리금상환비율)의 약자인데, 말 그대로 전체 대출에 대한 원리금 상환금액이 자기 소득 대비 몇 퍼센트인지를 나타내는 지표다. 가령 DSR 40% 기준이란, 연 소득 5000만원인 경우 전체 대출에서 발생하는 원리금의 합계가 2000만원을 넘으면 안 된다는 것이다.

DSR은 왜 나왔을까? 2021년 4월 금융당국은 급증하던 가계대출 증가세를 막고, 회수에 기반해서 대출해주는 것이 적절하다는 판단하에, 이 비율을 도입한다. 당시 대출증가율은 1년에 120조원 이상을 빌리면서 가계대출 증가율이 6%를 넘어가던 시점이어서, GDP 100%를 초과한 가계대출에 매우 우려하는 상태였다. 대출증가율의 둔화, 즉 장기적으로는 대출증가율을 4% 수준으로 낮추기 위한 차원에서 도입이 된 것이다.

그렇다면 직접적으로 대출증가율 목표치로 대출을 관리할 것이지, 왜 원리금상환의 소득대비 비중이라는 DSR을 도입했을까? 차주별 다양한 대출여건 등이 다르고 대출제도가 복잡해서 나타난 것인데, 결과적으로 이때 설정한 DSR이 현재 대출성장율의 발목이 되고 있다.

지난 15일 한국은행이 금융안정상황 보고서를 발표한다. 이 보고서에는 여러 내용이 실려있지만, 특히 주요한 어젠다를 던진 부분이 바로 DSR이었다. 한은은 우리나라 전체 금융부채를 보유한 가구 중 약 3/4이 DSR 40% 이하이지만 1/4은 DSR 40%를 넘고 있다고 지적하고, 자영업 가구의 평균 DSR도 이미 40%에 도달했다고 했다. 이는 자영업 가구의 경우 돈을 더 빌리기가 사실상 불가능하다는 것이고, 일반 가구 역시 1/4은 돈을 더 빌릴 수 없다는 의미다.

DSR이 2021년 도입됐는데 이렇게 빨리 기준을 상회하는 가구들이 급증한 배경은 무엇일까? 대출증가율로 관리했다면, 2022년 대출증가율은 약 -0.2%로 감소를 했고, 목표치인 4%를 한참 하회하는 증가율로 정부 목표치를 잘 달성했다 할 것이다. 그러나 DSR은 대출액에 ‘대출금리’를 곱하는 방식으로 원리금상환액을 계산하기에, 대출금리의 급상승으로 DSR이 오히려 반등해버린 것이었다.

한은이 공개한 자료에는 가계대출이 있는 차주 전체 DSR이 2020년 37.7%에서 2021년 38.4%로 상승하고, 2022년에는 연간으로 대출을 상환했음에도 DSR이 40.6%로 올랐다는 것을 보여준다. 배우자 소득 등이 있는 가계의 경우 대출의 여력이 있을 수 있다. 그러나 가계 전체로도 1/4 가구는 40%를 넘는다. 자영업 가구 평균이 40%를 넘고 있어서, 현재 대출시장은 그야말로 경색돼 있다. 그러니 자연스럽게 DSR에 적용받지 않는 ‘특례보금자리론’과 같은 대출상품이 인기를 끌 수밖에 없는 것이다.

현재 미분양 상황 해소, 혹은 부동산 시장 급락을 막기 위한 정부 대책이 발표되고 있다. 하지만 기존 차주들은 현 DSR 기준에 모두 걸려서 추가 대출을 받기 어렵다. 그래서 한은의 보고서는 부동산시장을 살리려면 DSR의 기준을 상향 검토할 필요가 있다는 식으로 이해될 소지도 있다.

2021년에는 맞았지만 2023년에는 틀렸을지도 모른다는 평가를 받는 DSR. 정부 관계자들이 가계의 건전성을 우선시할 지, 미분양 등으로 골머리를 앓는 상황이니 이 기준을 풀지, 지켜봐야 할 것이다. 그때는 맞고 지금은 틀렸다고 하기에는 너무 이른 거 같긴 하지만 말이다.