[시론] 정비사업의 주택공급 효과

여당과 제1야당의 유력 대선후보 모두 재건축·재개발 규제 완화를 언급하면서 서울시 정비사업 전반에 대한 지원 의사를 보이고 있다. 그런데 재건축을 풀겠다고 해놓고 재건축사업의 사업성을 악화시키는 분양가상한제를 강화하겠다면 오히려 재건축을 억제하는 효과가 발생한다. 결국은 재건축부담금을 어떻게 완화하고, 옥상옥인 재건축 안전진단을 어떻게 처리할지 등 세부적인 정책 대안들이 종합적으로 얼개를 갖추어야 그 진의를 파악할 수 있을 것이다. 그런 면에서 안전진단 제도 완화의 명확한 그림을 제시하는 윤석열 후보의 이야기가 더 솔깃한 것은 사실이다.

정비사업 활성화의 목적은 부족분이 누적된 중심도시 아파트 공급을 원활하게 함으로써 시민들의 삶의 질을 높이고, 주택가격을 안정시키며, 중심도시의 주거밀도가 외곽에 비해 그리 높지 않은 비효율적인 도시공간구조를 개선하는데 있다. 그럼에도 여전히 정비사업의 주택공급효과에 대한 확신이 부족하다. 정비사업으로 서울시의 아파트 공급이 얼마나 가능할까. 박원순 시장의 뉴타운 출구전략으로 26만호에 달하는 미래 아파트 공급물량이 사라졌지만 여전히 적지 않은 정비사업이 대기선에 서있다. 현재 추진위 단계를 넘어선 준공 이전의 정비사업 물량은 재개발 21만호, 재건축 33만호의 대기물량이 존재한다. 3기 신도시 물량의 3배에 달하는 물량이다. 현재 진행되고 있는 새로운 정비사업 구역의 지정과 용적률 상향은 추가적인 공급효과를 만들어낼 것이다.

그러나 이런 정비사업으로 얻어지는 주택공급의 순증 효과에 대한 논란이 많다. 왜냐하면 정비사업은 기존 주택의 멸실을 동반하기 때문이다. 물론 주거면적의 총합으로 산정하면 모든 구역에서 2배 이상의 양질의 주거면적이 증가하게 된다. 노후화된 단독주택의 불법적인 원룸이 번듯한 가족형 아파트 한 채가 되는 변화이다. 그러나 주택호수의 개념으로만 접근하면 그리 단순하지 않다. 공동주택 재건축의 경우는 순증효과가 40%에 육박하지만 재개발의 경우 주택 순증효과가 10%에 못 미친다는 통계가 통설이다. 과연 그럴까.

필자는 오래된 궁금증을 풀기 위해 서울시 정비사업현황 자료에서 재개발구역 중 사업후 주택수가 크게 감소한다고 적시된 몇 개 구역을 선정하여 실효 거주단위 가구수를 산정하는 작업을 진행하였다. 방법은 구역 내 모든 건물의 건축물대장을 취득하여 다가구주택의 경우는 공부상의 가구수를 합산하고, 현장답사를 통해 건물 외벽에 설치되어 있는 전기계량기 숫자를 추적하여 일반단독주택의 경우도 가구수를 추정하였다.

한 예로 가구수가 30% 감소한다는 미아11 구역의 새로이 산정된 가구수는 849가구가 아닌 거주단위로 601가구로 파악되었다. 따라서 이 구역에 계획된 598가구의 아파트는 현 가구수보다 30% 감소하는 것이 아니라 유사한 가구수를 복구하는 수준이다. 추가적인 분석이 요구되나 순증효과가 이렇게 과소평가된 구역들을 포함된 재개발구역의 평균이 플러스 10% 수준이라면 실질적인 재개발의 주택순증효과는 오히려 20~30%를 넘어설 수도 있다. 정비사업의 양적인 질적인 공급효과는 우리가 예상하는 것보다 크다는 것이다.

여전히 도시외곽의 택지개발을 통한 주택공급확대가 손쉬워 보인다. 그러나 한 가지 확실한 것은 서울대도시권도 일본 대도시들처럼 조만간 다가올 도시축소기를 대비해야 한다는 점이다. 정비사업의 실효성에 대한 믿음이 필요하다.

이창무 한양대 도시공학과 교수