규제 풍선효과? 달아오르는 서울 단독주택

9월 단독·다가구주택 거래량
6개월來 최고치 1600건 기록
고가 아파트에 규제 초점
단독주택 세 부담 적어

[아시아경제 최동현 기자] 지난달 서울 단독·다가구주택 거래량이 6개월래 최고치를 기록했다. 보유세 인상과 대출억제 등 정부 규제 여파로 세금 부담이 적고 가격이 상대적으로 저렴한 단독주택 등에 투자 수요가 몰린 것으로 분석된다.

10일 서울시 부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 단독·다가구주택 거래량은 1600건(8일 기준)을 기록했다. 이는 다주택자 양도세 중과제가 시행되기 직전달인 지난 3월(2339건) 이후 올해 들어 최고치다. 해당 통계가 ‘신고일’ 기준이라는 점과 60일 이내 부동산 신고일 등을 감안하면 정부의 8·27과 9·13 부동산대책이 시행된 전후로 매매된 것으로 파악된다. 흔히 빌라로 통칭되는 다세대·연립주택 거래량도 지난달 5085건으로 6개월래 최고치를 넘어섰다.

자치구별로는 대체로 강북권에서 다수의 단독·다가구주택 거래가 이뤄졌다. 동대문구가 159건으로 가장 많았으며 관악구(128건), 용산구(117건), 성북구(116건) 등이 뒤를 이었다.

단독·다가구주택 거래량이 살아나고 있는 것은 다주택자를 잡겠다는 정부의 수요억제책이 ‘고가 아파트’에만 초점이 맞춰진 탓에 생겨난 반사효과로 풀이된다. 정부는 지난 9·13 대책에서 종합부동산세 과표구간(3억~6억원)을 신설하고 3주택 이상 보유자와 조정대상지역내에서의 2주택 보유자에 대해 추가 과세하는 방안을 발표했다. 하지만 3억원 이하 종부세율은 0.1%포인트 오르는 데 그치는 등 세율 인상폭 측면에서 정책의 초점이 주로 고가 아파트 다주택자에 맞춰져 중저가 단독주택을 많이 소유한 임대업자엔 부담이 상대적으로 적었다.

더욱이 단독주택의 공시지가 시세반영률이 턱없이 낮다는 점도 단독주택 소유욕을 자극하는 것으로 분석된다. 참여연대 조세재정개혁센터가 2013∼2017년 거래된 전국 단독·다가구주택 55만5353건을 분석한 결과, 평균실거래가는 2013년 2억6717만원에서 2017년 4억487만원으로 꾸준히 상승했으나 공시가격의 시세반영률은 55.4%에서 48.7%로 되레 6.7%포인트 하락했다. 참여연대 관계자는 “비현실적으로 책정된 공시가격 탓에 다가구주택 소유자에 마땅히 과세돼야 할 보유세의 누락 효과가 상당하다”며 “임대사업자의 탈세 효과도 상당할 것”이라고 주장했다.

최근에는 빈민가나 저개발 지역의 저렴한 단독주택이나 빌라를 매입해 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 개축해 큰 차익을 내는 투자법도 성행하고 있다. 토지·건물 실거래가앱인 밸류맵에 따르면 2015년 1월부터 2017년 12월에 매입해 올 상반기(1~6월)에 판 10억~30억원 규모의 서울 꼬마빌딩은 341건으로 이 중 64.5%인 220건이 단독주택이었다. 다가구가 70건, 근린생활시설은 48건을 기록했다.

단독·다가구·다세대주택의 인기가 치솟다보니 가격도 치솟고 있다. 지난 6월 서울 단독주택 중위 가격은 사상 처음으로 7억원을 돌파했다. 한 중견건설사 관계자는 “정부와 서울시가 신규택지 지정과 유휴지 개발 등 주택 공급카드를 꺼내든 상황이라 상권형성 후보지 내 값싼 주택을 사들이는 자본이 있을 것”이라며 “공공택지가 발표될수록 분위기는 더 달아오를 수 있다”고 말했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr