부동산시장 역학관계의 비밀, 정부는 모를까

한국은행 소비자심리지수, 주택가격전망 2년 11개월만에 최고치…부동산 움직이는 힘, 정책 ＜시장 ＜ 심리

[아시아경제 류정민 기자] 소비자심리지수(CCSI)가 되살아난 상황에서도 정부가 웃을 수 없는 것은 부동산시장을 둘러싼 근심이 해소되지 않았기 때문이다. 28일 한국은행의 '2018년 9월 소비자 동향조사 결과'에 따르면 주택가격전망CSI는 119로 2015년 10월(119) 이후 2년11개월 만에 가장 높은 수치를 보였다. 집값이 오를 것이란 인식이 폭넓게 확산했다는 의미다.

정부를 곤혹스럽게 하는 것은 한국은행 발표가 '9·13 부동산 종합 대책' 이후 공개된 자료라는 점이다. 정부 부동산 대책의 효과를 둘러싼 의문으로 이어질 수 있는 대목이다. 정부는 9·13 대책 후 9·21 주택 공급 대책을 추가로 내놓았지만 부동산시장 안정까지는 갈 길이 멀다는 게 전문가들의 시각이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "9·21 주택 공급 대책을 보면 수요자가 원하는 지역의 공급이 부족해 실효성을 기대하기 어려운 상황"이라며 "강남에 집을 마련하려는 사람이 수도권 신규 택지인 인천 서구 검암을 대체 주거지로 생각하겠느냐"고 꼬집었다.

장하성 청와대 정책실장이 28일 국회에서 열린 운영위원회 전체회의에 출석, 회의 도중 물을 마시고 있다./윤동주 기자 doso7@

CCSI 조사 기간이 9월10~17일로 9·13 대책 발표 시기와 겹친다는 점도 고려해야 할 대목이다. 정부는 9·13 대책의 효과가 시장 전반에 스며들기 전에 조사했다는 점에서 이 결과를 축소 평가할 수 있다.

하지만 강도 높은 대책을 예고한 후 실제 대책을 발표한 직후에도 집값이 오를 것으로 예상하는 사람이 늘었다는 것은 그 자체로 유의미하게 받아들여야 할 자료임이 분명하다는 게 전문가들의 시각이다.

역대 정부는 규제 수단을 통해 부동산시장을 제어할 수 있다고 생각했지만 대부분 실패의 쓴맛을 맛봐야 했다. 이는 부동산시장의 흐름을 좌우하는 '역학 관계의 비밀'을 간과했기 때문이다. 정부는 시장은 이길 수 없고, 시장은 심리에 따라 움직인다는 격언이다.

주목할 대목은 문재인 정부가 부동산시장의 역학 관계를 바라보는 시각이다. 장하성 청와대 정책실장은 지난 5일 TBS교통방송 라디오 '김어준의 뉴스공장'에 출연해 "시장이 이긴다는 (믿음은) 이렇게 봐야 한다. 거주를 위한, 정말 국민의 삶을 위한 주택 정책은 시장이 이길 수 없다"고 말했다. 주택 공급에 대한 정부의 의지와 시장 안정에 대한 자신감을 드러낸 발언이다.

국민의 실거주를 위한 주택 수요는 정부의 강력한 개입을 통해 해법을 마련할 수 있다는 의미다. 주택 공급 문제를 둘러싼 자신감은 좋지만 역대 정부가 공통적으로 경험했던 오류가 반복될 조짐이 보인다는 게 문제다. 정부가 시장을 이길 수 있다는 생각을 현실에서 구현하는 것은 쉬운 일이 아니다.

이는 문재인 정부도 이미 경험했던 내용이다. 지난해 8·2 부동산 대책을 내놓을 때만 해도 강력한 규제 수단이 시장 안정을 이끌 것으로 판단했다. 서울이나 경기도 분당, 과천 등 일부 지역의 아파트 값이 다시 반등하는 흐름을 보일 때도 정부는 "기다려보면 정책의 효과가 나타날 것"이라는 느긋한 반응을 보였다.

하지만 8·2 대책은 시장 안정이라는 목표를 달성하지 못했다. 올해 서울 아파트 값은 지난해보다 더 뛰었다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 중위매매가격은 지난해 8월 5억4685만원에서 올해 8월 6억7208만원으로 올랐다. 용산구는 7억3500만원에서 9억9250만원, 강남구는 10억7000만원에서 13억6000만원, 송파구는 8억3000만원에서 11억500만원이 됐다.

특정 지역의 아파트를 소유하고 있다는 이유로 재산이 1년 새 2억~3억원 뛴 셈이다. 국내의 어떤 투자 상품도 이 정도의 기대 수익을 올리기는 어렵다. "시장을 안정시킬 것이니 섣불리 부동산 투자에 나서지 말라"는 정부의 경고 메시지에 힘이 실릴 수 없는 이유다.

부동산 투자를 통해 재산을 불린 사례가 적지 않은데 주택은 투자의 대상이 아니라는 얘기는 탁상공론으로 들릴 수밖에 없다. 낮은 은행 예금 금리와 주식시장의 불확실성 문제 때문에 시중을 떠도는 막대한 유동자금이 부동산에 몰리고 있다는 점도 서울 아파트 값 상승의 바탕이 되고 있다.

부동산시장은 결국 사람들의 심리에 따라 움직이기 마련이다. 정부의 규제 수단이 한계를 드러낼 것이란 생각이 시장 심리를 지배한다면 부동산 투자에 나서는 이들은 더욱 늘어날 수밖에 없다. 한국은행의 이번 CCSI 결과는 정부를 향한 경고음인 셈이다. 부동산 규제 효과에 대한 과신은 정부가 시장을 이길 수 없다는 것을 증명하는 또 하나의 사례로 귀결될 수 있다는 얘기다.

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr