구멍 뚫린 단독주택 재건축 부담금…재초환 시행 8개월 곳곳에 허점

단독주택은 부담금 책정방식 불명확

산정기준 있지만 금액 차이 커…획일적인 제도 적용의 결과
공시지가 시세반영률 다른 탓…개발호재 급등지역은 편차 더욱 커
국토부 "차별성 파악해보겠다"

[아시아경제 최동현 기자] 재건축 초과이익 환수제(재초환)가 부활한지 8개월이 넘었지만 여전히 제도의 허점에 따른 부작용이 곳곳에서 나타나고 있다. 특히 공동주택(아파트)이 아닌 단독주택을 허물고 짓는 재건축의 경우 부담금 책정 방식이 명확하지 않아 주민들과 해당 지자체 실무자들이 어려움을 호소하고 있다. 거주자의 특성이나 단지 형태, 지역별 상황 등을 고려하지 않은 획일적인 제도적용이 빚어낸 결과라는 지적이다.

재초환을 담당하고 있는 지자체 한 관계자는 31일 아시아경제와의 통화에서 "단독주택 단지를 허물고 짓는 재건축의 경우 아직 국토부의 명확한 기준이 없어 부담금 예정액을 산정하는 데 애를 먹고있다"며 "현재 국토부와 한국감정원이 이와 관련해 논의중인 것으로 아는데 명확한 지침이 나와야 부담금 계산이 가능할 것"이라고 말했다.

현행 재초환은 아파트와 단독주택 등 사업 초기 건물의 형태와 관계없이 동일하게 적용된다. 엄밀히 말해 단독주택에 대한 재건축 부담금 산정 기준은 있는 셈이다. 그럼에도 재초환 담당자들이 어려움을 토로하는 것은 동일한 시세와 규모의 토지에 동일한 가격의 아파트를 짓는데도 초기 건물이 아파트냐 단독주택이냐의 여부에 따라 부담금은 크게 차이가 날 수 있어 이를 그대로 적용할 경우 제도의 모순과 형평성 문제가 생길 것이라는 현실적 판단 때문이다.

단독주택과 아파트 간 부담금 차이가 나는 이유는 공시지가의 시세반영률이 달라서다. 올해 1월 기준 실거래가 4억~5억원 아파트의 공시지가 시세반영률은 약 70%다. 하지만 단독주택의 경우 이보다 더 낮은 30~ 40% 수준이다. 재초환 부담금은 종료시점 주택가액에서 개시시점(추진위 설립일) 주택가액, 정상 주택 가격 상승분 총액, 개발비용 등을 뺀 액수에 일정 부과율을 곱해 산출되는데 단독주택의 경우 개시시점 주택가액이 낮아 부담금이 더 많이 나올 수밖에 없다. 더욱이 현행 재초환은 개시시점엔 약 60%, 종료시점엔 90%의 차등적인 주택공시가액 비율을 적용하고 있어 편차는 더 커질 수 있다.

문제는 지방에서 각종 개발호재 등으로 갑자기 시세가 급등한 지역의 경우 이 같은 문제가 더 커질 수 있다는 점이다. 실제로 올해 재초환 예정액 통보 대상지로 꼽힌 대구 수성구 파동강촌2지구 일대의 단독주택 집값을 확인한 결과 시세반영률은 28% 수준에 그쳤다. 이 일대 연면적 78㎡ 단독주택(1977년 준공)은 이달 중순 3억3500만원에 실거래됐는데 이를 ㎡당 가격으로 환산하면 430만원이다. 하지만 같은 지역 연면적 56.26㎡ 단독주택(1975년 준공) 공시지가는 6780만원으로 ㎡당 120만원이다. 올해 상반기 거래된 다른 매물과 비교해도 시세반영률은 30%를 넘지 않았다. 준공 시기와 건물 면적, 올해 상승분 등을 감안하더라도 시세 반영 수준은 턱없이 낮다. 한 감정평가사는 "가격이 비교적 규격화 돼있는 아파트와 달리 단독주택은 시세가 천차만별이라 현실화율이 낮을 수밖에 없다"며 "특히 지방에서 단기 급등한 경우 더 심하다"고 설명했다. 파동강촌2지구는 이 같은 어려움 탓에 부담금 예정액 산정을 위한 기초자료를 구청에 제출했으나 조합 자체 추정액은 결국 기재하지 못했다.

서울 송파구 문정동136번지도 사정은 비슷하다. 조합 측이 구청에 제출한 자료를 보면 2015년 6월30일 추진위원회 승인일 기준 공시지가 총액은 1800억원인데 2017년 7월 사업시행인가 당시 책정한 감정평가액은 4000억원이다. 보통 감정평가액이 공시지가보다 시세에 더 근접한다는 점과 2년간의 집값 상승분을 고려하더라도 2200억원의 편차는 상식과 동떨어진다. 조합은 전체 부담금 예상액을 490억원(1가구당 5900만원)으로 추산했다. 이들은 다음달 초 통보되는 부담금 예정액이 클 경우 행정소송을 통해 개시시점 공시가격을 아파트 수준으로 맞추는 방안을 추진한다는 방침이다.

국토교통부는 단독주택의 경우라도 현행 재초환법률에 맞게 부과하면 된다는 입장이다. 다만 빌라가 많이 모여있는 서울 문정동과는 달리 대구 파동강촌2지구처럼 단독주택이 대부분인 재건축의 경우 문제점이 발생할 소지가 없는지 면밀히 들여다볼 예정이다. 국토부 관계자는 "문정동의 경우 90%가 연립 다세대가구라 시세반영률이 그렇게 낮지는 않다"면서 "다만 단독주택 대부분을 허물고 짓는 재건축의 경우 차별성을 고려해야 할 여지가 있는지 꼼꼼히 파악해볼 것"이라고 말했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr