주택사업, 단기 '분양 중심'서 장기 '운영중심' 전환해야

일본, 장기 저성장기 임대주택사업 주력업체 성장세 두드러져
분양 사업은 경기 의존적, 저성장기 안정적 사업 운영 어려워
건설사, 저성장기 적합한 '개발-운영-관리' 선순환 비즈니스모델 구축 필요

[아시아경제 김유리 기자] 국내 주택시장 호황기가 마무리되고 있는 현 시점에 건설사들의 비즈니스 모델 전환이 필요하다는 주장이 나왔다. 그간 집중했던 분양 중심의 단기 사업에서 벗어나 개발부터 관리·운영까지 맡는 장기 사업을 추구해야 한다는 분석이다.

19일 한국건설산업연구원이 발간한 '일본 임대주택기업의 비즈니스 모델 분석' 연구보고서에 따르면 일본 다이와하우스공업은 1955년 설립돼 저성장기에도 괄목할만한 매출 성장을 기록, 주택메이커 1위를 고수했다. 건산연은 이 비결로 해당 회사가 '기획·설계-시공-임대차-관리·운영' 등 선순환 밸류 체인을 구축한 점을 꼽았다.

허윤경 건산연 연구위원은 "우리나라보다 먼저 저성장기에 진입한 일본의 경우 장기 저성장기에서 성장한 건설사는 대부분 임대주택사업을 영위하는 주택메이커"라며 "우리나라 건설사들도 본격적인 저성장기 도래 이전에 시장 지위 선점을 위한 비즈니스모델 전환이 시급하다"고 말했다.

허 연구위원은 "기획·시공, 관리·운영, 자산관리의 선순환 모델을 구축해 수요자에게 토털서비스를 제공해야 한다"며 "선순환 모델은 개발, 수선, 대수선, 수선, 재건축으로 이어지는 건축물의 물리적 라이프사이클에 대응한 유지관리 측면에서도 유리하다"고 설명했다. 장기고객 확보 및 파생사업 진출로 이어질 수 있다는 설명이다. 그는 "건설사 입장에서 임대주택사업만으로 생존을 담보할 수 없으므로 기업은 생산성 향상을 위한 지속적인 노력이 필요하다"고 조언했다.

임대주택사업은 개인 토지주에게서 사업을 수주해 개인 임차자에게 임대료를 받아야 하는 구조라는 점에서 주요 고객인 개인 클라이언트에 적합한 비즈니스 모델, 인력, 조직이 필요하다는 설명이다. 우리나라 주택시장은 높은 전세 비중으로 인해 현실적으로 임대주택사업이 주력 사업으로 자리잡을 수 있는 환경이 조성되지 않았다. 그러나 운영을 중심으로 하는 장기 사업으로 비즈니스모델을 전환해야 하는 큰 흐름은 여전히 유효하다는 게 허 연구위원의 분석이다. 그는 "시장 변화와 성숙도에 대응해 단계별로 상품과 밸류 체인 확대를 준비하고 시공과 운영 부문의 선순환 모델 구축을 시도해야 한다"고 말했다.

장기 운영모델에도 주택전문업체인지 종합부동산업체인지에 따라 차이가 존재한다고 지적했다. 일본의 주택메이커(다이토켄타쿠, 다이와하우스)가 시공과 임대주택 운영으로 매출을 확보하고 성장한다면 종합부동산업체(미츠이부동산)는 자산을 통해 이익을 창출하는 구조로 다른 비즈니스 모델임을 인지하고 접근해야 한다는 것.

즉 대형 종합부동산업체는 대도시의 대규모 복합개발을 기반으로 지역 전체의 활성화를 이끌어 자산가치 상승 및 임대수익 극대화를 동시에 이끌 수 있어야 한다는 분석이다. 허 연구위원은 "장기 보유를 가능하게 하는 자금조달 역량과 비주거용의 운영 역량이 핵심 역량"이라고 설명했다.

그는 "소비자 입장에서 '시공·분양'에서 업그레이드된 '관리·운영'까지의 토털서비스를 원하는 만큼 건설사들도 저성장기에 적합한 '개발-운영-관리' 선순환 토털 비즈니스모델을 구축해야 한다"고 강조했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr