[2018 부동산 시장 전망]안갯속 수익형부동산…투자자들 '오리무중'

▲ 오피스텔 견본주택에 몰린 투자자들. (기사내용과 관계 없음)

[아시아경제 권재희 기자]장기화 된 저금리의 영향으로 그동안 호황을 맞았던 상업용 부동산 시장이 2018년부터는 전망이 그리 밝지 않을 것으로 예상된다. 금리인상은 물론 부동산 임대업자 여신심사가이드라인(RTI·Rent To Interest)적용으로 정부의 대출 옥죄기가 시작되는데다, 오피스텔의 경우 입주물량까지 급증해 시장 위축이 불가피 할 것으로 전망된다.

우선 3월부터 적용되는 RTI로 상가 분양 시장이 타격 받을 것으로 보인다. 정부가 10·24 가계부채종합대책을 통해 발표한 RTI는 부동산 임대업자의 상환 능력을 심사하는 기준으로, 임대업자가 대출을 받을 시 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 대출이 승인된다. 통상 상가를 분양받을 경우 대출 비중이 높은 편으로 한층 강화된 대출 요건에 투자자들의 자금 줄이 막히며 수요 감소 등 시장이 받는 타격이 상당할 것으로 전망된다.

상가와 더불어 수익형부동산의 양대산맥으로 꼽히는 오피스텔 역시 안갯빛 전망이 점쳐진다. 금리인상과 더불어 입주물량 급증, 전매금지라는 트리플 악재가 예고돼 있기 때문이다.

2011년 6월 이후 요지부동이던 기준금리가 6년 5개월만에 1.5%로 상승한데다 1월부터는 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역의 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선분양해야 한다. 또 신규 오피스텔 분양권은 소유권 등기 시까지 전매가 금지된다. 사실상 분양권 전매가 막히는 셈이다. 또 규제지역도 서울 25개구 전지역과 경기, 세종, 과천, 부산 등 대부분 핵심 지역이 지정된데다 정부의 후속조치도 이뤄지고 있어 규제지역은 더욱 확대될 것으로 보인다.

늘어나는 오피스텔 입주물량 역시 위험요소로 작용할 예정이다. 2018년에는 7만2666실의 오피스텔이 입주자를 맞을 예정으로 이는 2017년 대비 45.94% 늘어난 수준이다. 2004년 9만286실이 공급된 이후로 가장 많은 물량이다. 특히 서울 송파구(2317실), 경기 고양(2211실), 경기 하남(5872실)에 입주물량이 몰릴 것으로 보인다.

김민영 부동산114 선임연구원은 "올해 상가 분양을 염두에 둔 투자자라면 최대한 보수적인 접근이 필요하다"며 "오피스텔의 경우 과거 몇 번의 금리인상 예고에도 투자 수요 유입이 꺾이지 않은 점을 감안해 볼 때 거래는 다소 둔화되겠으나 가격수준은 보합을 유지할 것으로 보인다"고 전망했다.

권재희 기자 jayful@asiae.co.kr