유동성 잔치 '끝'…부동산 투자 패러다임 바뀐다

-新DTI 다주택자 대출규제
-초저금리 기조 변화 가능성…양도세·초과이익환수제 부담
-투자심리 위축·'알짜' 선호…시장 양극화 심화 예고

[아시아경제 박혜정 기자]최근 3~4년간 초저금리는 주택시장의 운명을 좌지우지한 절대 요인이었다. 초저금리로 돈이 풍부하게 풀리다 보니 대출로 부동산 투자를 해 상승분 차액을 챙기려는 투자가 활발했다. 전세금을 떠안고 집을 사고 집값이 오른 후 처분해 이득을 보려는 '갭 투자'가 횡행한 것은 물론 사무용 건물(오피스) 거래 규모도 역대 최대 수준을 기록했다.

이런 상황에서 문재인 정부가 6·19 부동산 대책을 시작으로 8·2 대책, 9·5 추가 대책 등의 규제 대책에 이어 가계 부채 대책 등을 통한 돈줄 죄기에 전방위적으로 나서면서 부동산 투자의 패러다임은 바뀔 수밖에 없게 됐다. 투자 심리 위축에 따른 거래 절벽 속에서 '알짜 물건'에 대한 선호도가 높아지며 시장 양극화는 더욱 심화할 것으로 예상된다. 앞선 초강력 8·2 부동산 대책으로 가뜩이나 거래가 줄고 시장 온도 차가 커진 상황에서 불난 집에 기름을 붓는 모양새다.

금융위원회가 26일 발표한 '금융회사 여신심사 선진화 방안'은 10·24 가계 부채 종합 대책의 후속 조치로 신(新) 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR) 도입에 관한 구체적인 안이 담겼다. 내년 1월부터 수도권과 투기지역에서 신 DTI를 우선 실시하고 10월부터는 은행들이 참고 지표로 삼을 DSR를 도입하겠다는 것이다. 기존 주택담보대출(주담대)의 원금까지 연간 원리금 상환 부담으로 인식해 은행에서 대출받을 수 있는 금액이 줄고, 두 번째 주담대부터는 만기가 최대 15년까지로 제한된다. 무리하게 대출을 받아 집을 여러 채 사지 못하도록 진입 문턱을 높이겠다는 얘기다.

이처럼 정부가 지난 3번의 부동산 대책과 2번(10·24 가계 부채 대책 및 11·26 추가 대책)의 대출 규제를 통해 다주택자를 옥죄면서 부동산시장은 전방위적으로 타격을 받고 있다.

문제는 앞으로다. 내년으로 예고된 다주택자 양도소득세 중과, 재건축초과이익환수제 등은 주택시장에 부담으로 작용한다. 엎친 데 덮친 격으로 수년간 부동산시장을 떠받치던 초저금리 기조도 깨질 가능성이 크고, 내년부터 본격화할 입주 물량 폭탄도 째깍째깍 초침이 돌고 있다.

또 각종 규제 속에 안전자산에 대한 선호도가 높아지면서 서울 강남과 서울 외곽, 수도권과 지방 간 온도 차가 더 커질 것으로 예상된다. 특히 서울은 8·2 대책의 영향으로 잠시 주춤했지만 강남권 재건축 아파트를 중심으로 대책 발표 전 최고가를 갈아치우는 등 시장이 빠르게 살아나고 있다. 시장의 기대심리를 반영하는 호가도 올랐다. 지난주 서울 재건축 아파트값은 0.54% 올라 서울 아파트값 상승을 이끌었다. 이는 전주(0.51%) 대비 오름 폭이 커진 것이자 지난 8월4일(0.74%) 조사 이후 가장 높은 상승률이다.

다만 다주택자가 기존 매물을 어떻게 처분할지 최종 판단을 내리기까지는 시일이 더욱 걸릴 전망이다. 정부가 오는 29일 발표를 예고한 주거복지 로드맵에 다주택자의 임대사업자 등록 활성화 방안이 빠지면서다.

김현미 국토교통부 장관은 27일 당정협의에서 "임대차시장의 투명성과 안정성을 강화하기 위한 임대(사업자) 등록 활성화 및 세입자 권리 보호 방안 등은 연내 발표할 계획"이라고 밝혔다. 국토부는 당초 주거복지 로드맵에 관련 내용을 담을 계획이었으나 다음 달로 미뤄지면서 다주택자가 주택을 처분할지, 장기 보유할지를 가늠할 핵심 내용 발표가 또다시 연기된 것이다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "다주택자는 향후 발표될 임대(사업자) 등록 활성화 방안을 비롯해 건강보험료 문제, 전월세 상한제 등을 종합적으로 판단해 장기 보유할지, 처분할지를 결정할 것"이라고 말했다. 이어 "8·2 대책 후에 거래량이 많지는 않지만 서울 강남에서 대책 전 최고가를 경신하는 등 시장 분위기가 회복되고 있다"며 "알짜만 남기고 정리할 가능성이 큰 만큼 시장 양극화는 더욱 심화할 수밖에 없다"고 말했다.

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr