"피같은 '전세금' 떼이고 울고 있는 사람들"

[박상언의 부동산재테크]집값 하락.. "내 전세 보증금 문제 없나"

[박상언 유엔알컨설팅 대표]수도권 집값이 지속적으로 하락하면서 전세보증금을 떼일까 불안해하는 세입자가 많다. 특히 융자가 많은 주택의 전세 세입자는 좌불안석이다. 대출이자를 감당하지 못해 경매 처분되는 주택은 증가하는 데 낙찰금액이 낮아 빚을 다 해결하지 못하고 있어서다. 지난 5월 수도권에서 경매에 나온 아파트는 모두 2842건으로 월간 기준으로 연중 최고치를 기록했다. 이는 지난해 같은 기간(2202건)보다 29% 늘어난 수준이다. 1월 2406건이던 아파트 경매 건수는 2월 2455건, 3월 2750건 등 지속해서 상승 곡선을 그리고 있다. 이 결과 지난달 단독주택 등을 포함한 전체 경매물건 수도 올 들어 처음으로 1만 건을 넘어섰다.

◆깡통전셋집 속출...전세보증금 회수 빨간불 = 근저당과 전세보증금 합산액이 경매 낙찰가보다 높은 '깡통전셋집'이 수도권 일부 지역에서 발생하고 있어 사회 문제로 대두되고 있다. 실제로 지난 6월 서울·수도권에서 진행된 2115건의 주택 경매 가운데 298건의 낙찰가액이 채권자 청구액보다 낮았다. 이 때문에 미회수 금액이 624억7000만원이나 돼 18개월 내 최고치를 기록했다. 세입자가 보증금을 모두 돌려받기 어려운 경우가 늘어난 셈이다. 특히 경기 침체로 빚에 허덕이는 '하우스푸어' 주택이 경매에 나오는 비율이 높아지고 있다.

◆임대차 계약서 확정일자와 전입신고는 필수 = 변제순위가 근저당 등 1순위 권리 설정일보다 늦은 경우도 늘어나고 있다. 한 민간 부동산경매업체가 2008년부터 올 1분기까지 5년간 실제 경매가 1회라도 진행된 아파트·연립·다세대 물건 15만2373개를 분석한 결과 임차인이 존재하는 물건 6만7458개 중 전입신고일이 근저당 등의 설정일보다 늦은 물건은 전체 물건 중 절반이 넘는 3만4424개(51%)로 파악됐다. 현행 주택임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인의 경우 법원 경매 때 근저당 등 다른 권리(물권)와 동등하게 시간 순으로 우선변제 받을 수 있도록 하고 있다.

이 때문에 전월세 집을 계약하려는 임차인은 반드시 등기부등본을 확인해 이미 설정된 근저당 등 채무금액이 얼마인지 확인하는 게 필수다. 또 해당 주민센터에서 임대차 계약서 확정일자를 반드시 받고 전입신고도 해야 한다. 확정일자와 전입신고 중 늦게 신고된 날짜가 임차인이 임대차보호법상 '대항력'을 갖춘 날로 인정되기 때문에 최대한 빨리 하는 게 세입자에게 유리하다. 최근 공급이 늘고 있는 도시형생활주택이나 오피스텔, 다세대 등 소형 주택을 전월세로 계약하는 임차인도 소액임차보증금 보호 대상 여부를 살펴봐야 한다.

◆경매에서 회수 못한 보증금은 압류 또는 직접 경매 참여 = 만일 법원 경매에서 보증금 중 일부를 돌려받지 못하면 임대인의 자동차 등 다른 부동산을 압류해 받아내는 게 최선이다. 그러나 임대인이 남은 자산도 없이 파산한 경우에는 그마저도 어렵다. 이때는 임차인이 직접 경매에 참여해 주택을 싼값에 매입하는 마지막 방법을 모색해볼 수 있다. 하지만 경매에 뛰어든 임차인은 최대한 낮은 가격으로 낙찰 받아야 손실을 만회할 수 있디 때문에 더 높은 입찰가를 제시한 제3자가 낙찰 받을 확률이 높은 게 문제다. 전문가와 상의해 입찰 시점과 가격을 정하는 게 중요하다. 집값은 지속적으로 하락하는데 전셋값은 급등해 집이 경매를 통해 처분될 경우 후순위인 세입자들이 보증금을 제대로 받지 못할 가능성이 갈수록 높아질 수 있기 때문이다.

◆융자 많은 집은 계약 고려해봐야 = 전세금을 지키기 위해서는 기본적으로 융자가 많은 집은 가급적 피하는 게 상책이다. 전세 계약 전 등기부등본을 확인해 금융기관 등이 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 하는 근저당 금액이 집값의 20% 이상 설정돼 있으면 피하는 것이 좋다. 수도권 주택 낙찰가는 시세의 70~75% 수준에서 결정되는 경우가 많아 20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.

◆지역별 최우선 임대차보증금 내용을 확인하라 = 최우선 임대차보증금 보호 대상인지 살펴봐야 한다. 근저당 설정일이 2010년 7월 26일 이후인 주택에 세든 경우 서울에선 전세보증금이 7500만원 이내면 대상이 된다. 수도권 과밀억제권역은 6500만원 이내다. 보호대상인 주택에 살다 경매에 넘어갈 경우 임차인은 서울 2500만원, 수도권 과밀억제권역 2200만원까지 우선 보호받을 수 있다. 나머지 보증금은 확정일자를 갖춘 경우 근저당 등과 시간 순으로 우선 변제를 다툰다.

◆전세금보장신용보험 가입도 한 방법 = 전세금보장신용보험에 가입하는 것도 방법이다. 1년 이상 임대차계약을 한 임차인은 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다. 보험금을 어느 정도 내야 하지만 계약만료 후 30일이 경과해 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급한다.



박상언 유엔알컨설팅 대표